Billets de h3i-promotion

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Déprime toujours

Vente immoUn jour peut-être, sûrement, pourrons-nous relayer ici de bonnes nouvelles conjoncturelles.
Ce n'est apparemment pas encore le moment. L'économie et son secteur phare en terme d'emplois directs et induits, n'en finissent pas de décroitre, comme le résume bien l'article synthétique de Business Immo ci-après Les ventes de logements neufs enregistrent un recul de 11,5 % au T3

Construction de logements : relance ou libération ?

ImageLa fondation IFRAP vient de produire un texte synthétique et clair à propos de la politique du logement et des mérites comparés de telle ou telle intervention législative ou fiscale.

A l'occasion, on regardera aussi le graphique qui est clairement illustratif de l'énorme l'impact de la crise financière de l'été 2008 sur l'activité immobilière. Nous autres professionnels, avons vécu ses événements. On ne rappellera sans doute jamais assez l'importance du finacement dans la production de logements. Quelle que soit la commercialité d'un produit immobilier de logement, les différentes garanties obligatoires à souscrire pour sa production et sa vente (GPA, GFA...) rendent impossible d'imaginer une opération immobilière sans banque. La "relance" du secteur qui suivit cette période avec le maintien de la défiscalisation Sellier, imprudemment promise à la disparition quelques mois auparavant, est aussi très visible sur le graphique. Enfin, la rechute postérieure du fait d'une politique de blocage du marché, de chasse démagogique aux possédants, d´idéologie ultra-étatiste de mise en coupe de ce secteur économique (comme si la production de logement pouvait être décrétée) apparaît aussi de façon criante sur les courbes.

Au final et après l'examen du graphique et la lecture de cet excellent article, on se rend bien compte qu'au-delà de l'utilité de nouveaux avantages fiscaux ou financiers pour atténuer le carcan dans lequel se trouve la production et la vente de logements, c'est bien une vraie politique de libéralisation de ce secteur qu'il faudrait engager sans tarder. Il ne semble malheureusement pas que ce soit le cas, encore.

http://www.ifrap.org/Le-plan-de-relance-Hollande-pour-le-logement-visera-t-il-les-bons-leviers,14348.html

Chute à toute Allur

loopconstr.gifMois après mois, les statistiques déprimantes se succèdent. Ainsi Businessimmo publie aujourd’hui un nouvel article de synthèse Les chiffres de la construction s’effondrent au T2 aussi désespérant que les précédents.

De l’article bien détaillé, on pourra retenir l’enseignement apparemment paradoxal qu’il y a 20% de baisse des mises en chantier de logements par rapport au même trimestre l’an dernier et 13% pour les autorisations de construire, mais que les logements en résidence (et seulement eux) progressent.

Que cache donc cette information ?

Les logements en résidence sont les logements avec services (étudiants, séniors, tourisme…), c’est à dire ceux pour lesquels il existe encore une défiscalisation avantageuse (LMP-LMNP-Bouvard) attirant les investisseurs privés particuliers. L’outil n’a pas encore été détruit comme pour le logement ordinaire en collectif ou en individuel, par les idéologues de l’économie administrée.

Bien sûr la crise financière de 2008, qui s’est transformée en crise économique dès 2010 et dont la France peine toujours à se relever, est défavorable à la vente de logements en accession. De même, les investisseurs privés particuliers diminuent leur ticket se tournant vers des opérations plus faibles et donc des biens plus petits. En outre, l’effet de levier est moindre qu’avant, du fait de la chicheté des banques.

Mais en imaginant que le Scellier n’ait pas été enterré au profit d’un Duflot castrateur relayé à grand coups de diatribes anti-investisseur-privé, on peut justement penser que les constructions de logements ordinaires s’orienteraient comme celle des logements en résidence.

Quand donc les politiciens comprendront que l’économie ne se décrète pas et admettrons que l’économie administrée a partout montré qu’elle conduisait à l’échec ?

Mixité ?

SEM, METP, Concessions, Affermages, Contrats de Partenariat… en bref l’Economie Mixte, avance en France et notamment à la faveur des harmonisations européennes.

La « mixité », ce verbiage très tarte à la crème, pour les hérauts de la politique sociale, a investi donc depuis longtemps l’économie française si colbertiste ou jacobine.

Il est vrai que nos SEM très souvent public-public, dans lesquelles les 49% possible de capitaux privés est souvent difficile à trouver, ont permis d’amorcer la démarche. Plus récemment, le Contrat de Partenariat a, quant à lui, plus récemment ancré le sujet. On mesure la révolution qu’il entraine aux critiques qu’il suscite de la part de ceux qui craignent le mariage des intérêts et des finances  publiques avec ceux jugés moins nobles du secteur privé.

Quoiqu’il en soit, la « vraie » mixité semble avancer inexorablement, même dans notre pays. Pour preuve, on lira avec intérêt l’article sur la SEM à opération unique, dans La Lettre des PPP.

Le bilan des mauvaises nouvelles

A lire aujourd’hui, ce court article 2013 : Année noire pour la construction !, sur Diagnostic & Expertise, et d’autres semblables dans tous nos autres média, nous ne pouvons que nous mordre de se dire qu'on le savait, que c'était inévitable...

Certes nous le sentions tous depuis plusieurs années. Nous autres, promoteurs immobiliers, sommes aux premières loges pour expérimenter les crises. Fin 2008, ce fut la crise financière et la fuite des banques pour financer les programmes et les clients. Ensuite ce fut la chute des ventes, mal masquée par les replâtrages médiatiques pour que les confrères concernés éclusent leurs stocks. Puis vint la chute des projets. Aujourd’hui, sans financeurs, sans acheteurs, sans projets chez les promoteurs et les architectes, ce sont les entreprises de la construction qui souffrent et l’emploi. Le plus enrageant, c’est de lire que la surdité, l’aveuglement des ministères ont joué l’amplification. Certes, les lois sont souvent pétries d’idéologie. Mais, en général, elles reçoivent l’assentiment d’une part des professionnels. La négation des règles du monde de la construction, de son marché, de son financement, des mécanismes de l’investissement, s’ajoute donc à la crise économique. Ce qui est grave, c’est que la reprise, si elle pointe son nez, ne trouvera pas de sitôt chez nous un terrain favorable à son développement.

51 ans de la Loi Malraux

Voici un beau reportage de TV Tours qui, pour de nombreuses raisons (sujet, interviewé, lieux...) nous émeut chez H3i. En ces temps où certains relancent la guerre idéologique et stérile du financement public contre le financement privé, il est indéniable, notamment pour les tourangeaux, que c’est bien grâce à la Loi Malraux et à sa quintessence, savoir : mobiliser des capitaux privés dans la sauvegarde du patrimoine architectural, que la ville est plus authentique et plus belle…si l’on veut bien admettre que la valorisation de l’histoire serve la cohésion d’un pays. Et vous, qu’en pensez-vous ?

La construction ne va pas à toute ALUR

Il fallait s’y attendre. Le moins que l’on puisse dire est que la construction ne va pas à toute ALUR, n’en déplaise au ministre inventeur de cette nouvelle batterie de lois.

L’effondrement du nombre de Permis de Construire, signalé par la presse ces jours-ci et plus particulièrement dans "Le nombre de permis de construire chute de 28% au T3"  sur www.businessimmo.com sérieusement nous inquiéter. Au-delà, ce sont les constructions des mois à venir qui vont s’essouffler et les grues que nous voyons aujourd’hui dans nos cieux disparaitront consécutivement et avec elles nombre d’emplois, car il ne faut pas oublier que s’il est une industrie de main d’œuvre, c’est bien la construction.

Pour y remédier, il conviendrait de libéraliser le secteur, voire si l’idéologie dominante ne s’y prête pas, d’opérer une relance. On peut regretter que le choix ait été de contraindre.

Contraindre, bloquer, encore et encore.

loi-duflot-monopoly.pngUn récent article « Péril sur la location meublée touristique » dans L’express-Votre-Argent, donne à nouveau l’alerte.
On y découvre qu’au-delà du jacobinisme forcené qu’impose la scélérate loi ALUR sur l’investissement immobilier de logements nus, elle recèle aussi ce même délire de bloquer l’investissement immobilier en vue de la location meublée touristique.
S’il existait encore un produit simple et à peu près fluide, c’était celui-ci. Désormais en la matière, il faudra aussi être un investisseur initié, financièrement capable et juridiquement bien entouré…
Encore un petit effort et il faudra que l’Etat, après avoir fait fuir les capitaux, produise lui-même tous les logements, comme à l’Est du monde durant la bonne époque. On connait la suite.

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