conjoncture

L'immobilier Duflot

Pourquoi de plus en plus de personnes songent-elles à investir dès maintenant dans le logement locatif ? Parce que l’ineptie des mesures politiques mises en place par l’actuel gouvernement conduit tout droit à une crise majeure du logement dans les deux ans qui viennent. Or, comme, d’une part, aucun gouvernement n’est éternel et que celui-ci, à l’évidence, ne durera pas longtemps ; comme, d’autre part, il faut ce délai de deux ans pour qu’un programme initié maintenant s’ouvre à la location ; nombreux sont ceux qui ont compris qu’il faut paradoxalement investir aujourd’hui pour être prêt à louer le moment venu.

Panorama conjoncturel de la promotion

fpi-1.gifA lire aujourd’hui dans Le Moniteur, une interview de François Payelle, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. En quelques mots, on y trouvera un exposé de la situation conjoncturelle du secteur, ainsi que quelques clefs pour comprendre les contraintes et les enjeux de notre métier : ventes, financements, foncier, investissements, coûts des travaux…

Résister !

promoteur-inquiet.jpgQuatre ans déjà que la crise financière de l’été 2008 secoue le secteur de la promotion immobilière ; Un an, deux peut-être, seulement que la presse en parle avec abondance.

Aujourd'hui encore, un article alarmiste : "Les promoteurs broient du noir" sur Diagnostic et Expertise

Bien sûr, comme chez nos confrères, nous avons été contraints à des sacrifices. Pour nous, ce fut l’abandon de certaines filiales « non stratégiques » comme on dit pudiquement, pour nous reconcentrer sur notre cœur de métier : La Promotion Immobilière et ses corollaires la Maîtrise d’Ouvrage Déléguée et l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage.  Couper des branches d’activité patiemment, amoureusement, portées avec parfois le licenciement de collaborateurs précieux et anciens est toujours très difficile à vivre pour le chef d’entreprise.

Or, et pour revenir à la seule promotion immobilière, il n’est pas nécessaire d’être très nombreux pour mener à bien une opération. C’est un atout pour ce secteur d’activité, à la différence de bien d’autres.

C’est ce choix de la flexibilité, de la petite taille et de la réactivité que nous avons choisi de privilégier, depuis toujours, chez H3i. Et ce choix ne nous a pas empêchés de mener, même pour compte propre, des opérations immobilières de très grande ampleur se chiffrant en dizaines de millions d’Euros. Ce choix implique de développer au contraire des partenariats. C’est un schéma qui nous plait et en 20 ans d’activité, nous sommes fiers de pouvoir considérer la plupart de nos partenaires : architectes, BET, commerciaux, financiers… comme des intimes.

Seulement voilà, si le promoteur n’a pas besoin de nombreux salariés pour développer son projet, il n’en est pas moins le maillon essentiel, créateur d’emploi du secteur au sens large. La réalisation d’un projet, la fabuleuse capacité de l’industrie du bâtiment à créer des emplois a besoin que les promoteurs lancent des opérations. Ceci est d’autant plus vrai que moins d’un an après des promesses insensées sur la relance de la construction par le secteur public – on sait tous, que ça ne marche pas et a fortiori dans un pays exsangue – le gouvernement semble préparer l’opinion à la faillite de son idée et abandonner sa promesse de 500.000 logements décrétée par la seule volonté jacobine.

Or cet aveu fait, le secteur ne repartira pas, sauf à revenir :

  • à la sagesse : celle de considérer que le développement de la construction passe par une politique favorable à l’investisseur privé, seul riche dans ce pays appauvri,
  • au courage : celui de changer radicalement de politique et de message vis-à-vis de l’investisseur privé.

Il faut donc encore et encore résister.

Il faut aussi malheureusement ne pas croire à une reprise rapide et s’attendre à de nombreux licenciements et faillites chez nos sous-traitants constructeurs.

Vive le progrès !

maison-energie.jpgLe Roi BBC est mort. Vive le Roi Bepos !

Pour tout comprendre de la nouvelle norme énergétique de construction passive, on lira avec intérêt l'article du moniteur : Exit le BBC, place au Bepos.

Le "Bâtiment".

loopconstr.gifJe veux parler des métiers de la construction, et non pas du navire, même si, sous certains aspects, il y a bien entre ces deux-là quelques analogies.

Connaissez-vous beaucoup de carrières réussies qui se soient développées à partir d’un emploi à la Sécurité Sociale, ou dans toute autre de ces planques au chaud ? Connaissez-vous beaucoup de bureaucrates heureux de partir au “boulot“ le lundi matin ? Connaissez-vous beaucoup de retraités de ces emplois-là, fiers du travail accompli durant toute une vie active ?

J’ai passé cinquante ans dans ce métier de bâtisseur. J’ai pu observer combien étaient fiers d’eux tous ceux qui, passant devant une réalisation, pouvaient dire : « c’est moi qui ai construit ça ». Et, pas seulement l’architecte, pas seulement l’entrepreneur, pas seulement l’ingénieur, le conducteur de travaux, le chef de chantier, le chef d’équipe ! Même le plus modeste compagnon était fier de montrer ce à quoi il avait œuvré. Peut-on en dire autant dans “l’administration“ ?

J’ai pu observer aussi comment des jeunes gens dépourvus de diplômes, mais simplement munis d’un peu de courage, de bon sens et d’honnêteté, gravissaient les échelons de responsabilité dans le “Bâtiment“ comme jamais ils n’auraient pu le faire dans la bureaucratie.

Et que dire de tous ces gars qui se sont, comme l’on dit, “mis à leur compte“ ? Oh ! Pas pour trimer moins ! Simplement pour réussir. Connaissez-vous beaucoup d’emplois soi-disant sécurisés qui offrent cette possibilité ?

Alors, périodiquement on voit revenir les “dires d’experts“ qui décrivent cette industrie du Bâtiment comme secondaire, voire néfaste. C’est sans doute le plus beau métier. Depuis que l’homme est Homme, il s’emploie à construire sa maison, pas à remplir des paperasses. D’ailleurs, y a-t-il, pour celui qui en a les moyens, un investissement qui procure plus de joie que celui qui permet d’avoir sa maison à soi ?

Quand le bâtiment va...

favicon-sansouci.png"Quand le bâtiment va, tout va", disent les marins. Certains étendent cette maxime à notre activité professionnelle, la construction.

Alors quand le bâtiment ne va pas, il semble que rien n'aille. Nous sommes bien depuis début 2009 dans une crise dont on ne voit pas l'issue.

On lira avec inquiétude l'article "Fort recul de l'activité des artisans du bâtiment" publié aujourd'hui par Les Echos Business, en se souvenant que l'immobilier et plus particulièrement la construction, c'est de l'entreprenariat et de l'emploi plus que dans tout autre secteur.

Patrimoine immobilier pour tous

prixmaison.jpgLe cinéma politique actuel, autour de la course "vertueuse" à la déclaration de patrimoine de la part des ministres, révèle des évidences insoupçonnées ou plutôt des vérités savamment cachées. Globalement l'immobilier est LA composante essentielle des patrimoines déclarés. Est-ce parce qu'il est plus difficile à planquer que des valeurs mobilières ? Oh ! Ne faisons pas de mauvais esprit. Est-ce plutôt parce que, comme pour tous les français, les ministres socialistes et écologistes aiment la propriété immobilière ? On est ici pourtant assez loin des déclarations non pas de patrimoine, mais d'orientation politique. Et, comme le souligne aujourd'hui l'excellent Gaël THOMAS dans un nouvel excellent article  pour Business Immo "Finalement, Nicolas Sarkozy n’avait pas tapé si loin des préoccupations de nos concitoyens en promettant dans sa campagne présidentielle de 2007 « une France de propriétaires »". De là à dire que ce que élu de droite veut, élu de gauche ne veut pas mais fait, il n'y a qu'un pas. On lira avec bonheur l'entier article. Pour nous, qui nous sommes souvent fait l'écho dans H3i-Blog de l'importance économique et social de l'immobilier, il n'y a rien à déclarer ajouter.

Baisse des prix de l'immobilier ?

prix-immobilier-humour.jpgLes prix de l’immobilier baissent, faut-il s’en réjouir ? Il y a deux sortes d’immobilier, le neuf et l’ancien.

1- S’agissant du neuf, le prix est toujours fixé à partir du prix de revient auquel le promoteur ajoute sa marge. Je ne connais pas de professionnel qui fasse autrement. Le prix de revient, c’est le coût du terrain, le prix des entreprises et les honoraires et taxes diverses qui s’y ajoutent. Sur tous ces postes, le promoteur ne peut pas grand-chose, sauf à sacrifier la qualité. Quant à sa marge, elle peut être un gain de 10% quand tout se passe très bien ; elle peut être une perte de 10%, de 20 ou plus, quand tout va mal. Comme il y a toujours une opération qui se déroule mal pour quelques-unes qui se passent bien, le solde en fin de compte est généralement, sur le long terme, de quelques pour cent. Cela veut dire que si les prix baissent brutalement de façon importante, c’est que le promoteur vend à perte. On m’expliquera en quoi cela peut être un bienfait pour l’économie.

2- Quant à l’ancien, là, le coût de revient n’a plus beaucoup de sens, seule compte la loi de l’offre et de la demande. Dans une époque de belle euphorie économique, quand les salaires sont solides, quand les prêts sont généreusement accordés, la demande d’achat de logements est forte. Les vendeurs en profitent pour rêver… À l’inverse, si les prix de cette catégorie baissent sensiblement, c’est que la demande n’est plus solvable. Je ne sache pas que ce soit, là non plus, le signe d’une économie florissante.

Dans ces deux cas, se réjouir de la dégringolade de l’immobilier est une jouissance sotte et à courte vue.

Autre chose est le phénomène des bulles immobilières. Il s’agit de ces pays qui investissent à blanc, avec l’argent public souvent, dans des quantités pharaoniques de logements inutiles, croyant ainsi développer l’économie de leur pays. Qu’ils ne s’étonnent pas, alors, que la fameuse bulle leur éclate au visage. Le bâtiment doit suivre l’industrie, pas l’inverse.

Ps : une petite précision concernant l’adage “quand le bâtiment va, tout va“. C’est du bateau qu’il s’agit, et non de l’activité du BTP…

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