crise

Déprime toujours

Vente immoUn jour peut-être, sûrement, pourrons-nous relayer ici de bonnes nouvelles conjoncturelles.
Ce n'est apparemment pas encore le moment. L'économie et son secteur phare en terme d'emplois directs et induits, n'en finissent pas de décroitre, comme le résume bien l'article synthétique de Business Immo ci-après Les ventes de logements neufs enregistrent un recul de 11,5 % au T3

Construction de logements : relance ou libération ?

ImageLa fondation IFRAP vient de produire un texte synthétique et clair à propos de la politique du logement et des mérites comparés de telle ou telle intervention législative ou fiscale.

A l'occasion, on regardera aussi le graphique qui est clairement illustratif de l'énorme l'impact de la crise financière de l'été 2008 sur l'activité immobilière. Nous autres professionnels, avons vécu ses événements. On ne rappellera sans doute jamais assez l'importance du finacement dans la production de logements. Quelle que soit la commercialité d'un produit immobilier de logement, les différentes garanties obligatoires à souscrire pour sa production et sa vente (GPA, GFA...) rendent impossible d'imaginer une opération immobilière sans banque. La "relance" du secteur qui suivit cette période avec le maintien de la défiscalisation Sellier, imprudemment promise à la disparition quelques mois auparavant, est aussi très visible sur le graphique. Enfin, la rechute postérieure du fait d'une politique de blocage du marché, de chasse démagogique aux possédants, d´idéologie ultra-étatiste de mise en coupe de ce secteur économique (comme si la production de logement pouvait être décrétée) apparaît aussi de façon criante sur les courbes.

Au final et après l'examen du graphique et la lecture de cet excellent article, on se rend bien compte qu'au-delà de l'utilité de nouveaux avantages fiscaux ou financiers pour atténuer le carcan dans lequel se trouve la production et la vente de logements, c'est bien une vraie politique de libéralisation de ce secteur qu'il faudrait engager sans tarder. Il ne semble malheureusement pas que ce soit le cas, encore.

http://www.ifrap.org/Le-plan-de-relance-Hollande-pour-le-logement-visera-t-il-les-bons-leviers,14348.html

Chute à toute Allur

loopconstr.gifMois après mois, les statistiques déprimantes se succèdent. Ainsi Businessimmo publie aujourd’hui un nouvel article de synthèse Les chiffres de la construction s’effondrent au T2 aussi désespérant que les précédents.

De l’article bien détaillé, on pourra retenir l’enseignement apparemment paradoxal qu’il y a 20% de baisse des mises en chantier de logements par rapport au même trimestre l’an dernier et 13% pour les autorisations de construire, mais que les logements en résidence (et seulement eux) progressent.

Que cache donc cette information ?

Les logements en résidence sont les logements avec services (étudiants, séniors, tourisme…), c’est à dire ceux pour lesquels il existe encore une défiscalisation avantageuse (LMP-LMNP-Bouvard) attirant les investisseurs privés particuliers. L’outil n’a pas encore été détruit comme pour le logement ordinaire en collectif ou en individuel, par les idéologues de l’économie administrée.

Bien sûr la crise financière de 2008, qui s’est transformée en crise économique dès 2010 et dont la France peine toujours à se relever, est défavorable à la vente de logements en accession. De même, les investisseurs privés particuliers diminuent leur ticket se tournant vers des opérations plus faibles et donc des biens plus petits. En outre, l’effet de levier est moindre qu’avant, du fait de la chicheté des banques.

Mais en imaginant que le Scellier n’ait pas été enterré au profit d’un Duflot castrateur relayé à grand coups de diatribes anti-investisseur-privé, on peut justement penser que les constructions de logements ordinaires s’orienteraient comme celle des logements en résidence.

Quand donc les politiciens comprendront que l’économie ne se décrète pas et admettrons que l’économie administrée a partout montré qu’elle conduisait à l’échec ?

Le prix de l'immobilier ancien.

Maison-billetsVoilà donc le dossier du prix de l’immobilier en France revenu sur le tapis. « L’immobilier ancien est trop cher. C’est la faute aux promoteurs » ! Voilà le discours.

Je crois que la mesure la plus salutaire serait de fermer l’ENA et de créer une autre école où l’on n’apprendrait pas à faire de la politique, mais à gérer un pays. Il n’y a aucun rapport entre le coût de la construction et le prix de l’immobilier ancien.

Un promoteur ne fait que revendre ce qu’il a acheté, en y ajoutant son bénéfice. Et quand, à la sortie, il n’y a pas de bénéfice, il met la main à la poche. Et si la poche est vide, il dépose son bilan ! Quant à l’entrepreneur, j’ai fait ce métier assez longtemps pour savoir que si vous rayez la ligne “bénéfice“ du devis, vous ne changez pas grand-chose à son total.

Alors, dans les deux cas, tondre un œuf ne changera rien au prix que Monsieur (ou Madame) Untel demande pour revendre sa maison ou son appartement. Comment raisonne celui-ci ? Il estime ce que son acquisition, jadis, lui a coûté, y compris les frais, y compris les travaux qu’il y a faits depuis, et y compris les intérêts payés au banquier prêteur pendant trente ans ! Il actualise tout cela au fil des ans, il y ajoute son bénéfice (autant faire une affaire), et voilà son prix de vente. Ce faisant, il aura été logé gratuitement pendant tout ce temps, et il met sur le marché une maison plus chère qu’elle coûterait à reconstruire.

Quelle justification y-a-t-il à ce qu’une maison “lambda“ se bonifie avec le temps; comme une bouteille de bon vin ? Pourquoi une maison qui n’a aucune valeur architecturale et patrimoniale, qui n’est plus aux normes de confort, qui n’est plus adaptée au mode de vie, et qui a besoin de réparations, vaudrait-elle aussi cher, sinon plus, que la même construction neuve ? Est-ce qu’une voiture d’occasion “de série“ vaut plus cher qu’une neuve ? « Ce n’est pas la même chose », répond celui qui ne veut pas répondre. Non, en effet, et c’est bien là le problème. Il est d’ailleurs paradoxal d’entendre les mêmes se plaindre de leur environnement qui s’est dégradé du fait de l’urbanisation périphérique, et exiger néanmoins une plus-value à la revente de leur maison. Tant qu’il n’y aura pas un marché réel de l’occasion de l’immobilier, l’inflation galopera, incontrôlée.

A propos de la construction de logements en France

On connaîtra en janvier le nombre de logements construits cette année en France. Sans doute autour de 320/330 000, peut-être moins. Les dernières promesses électorales étaient de 500 000. On est loin du compte.

Pourquoi est-il important de s’intéresser au nombre de logements construits ?

Parce que c’est l’un des indices les plus caractéristiques le la santé économique d’un pays. La population française augmente de 320 000 personnes par an, moyenne constatée depuis trois ans. Cela absorbe arithmétiquement le tiers des constructions de cette année.
Les pouvoirs publics ont annoncé l’objectif ambitieux de diviser par quatre les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’ici 2050. Or, un tiers des 27 000 000 de logements que compte le parc français actuel est déclaré porteur de défauts majeurs sur ce plan. En 36 ans, d’ici 2050, c’est donc 250 000 logements qu’il faudrait reconstruire tous les ans pour satisfaire ce seul souci, on dépasse déjà la production totale de cette année.

Mais, il faut tenir compte aussi des autres facteurs. L’évolution des cadres de vie, des besoins de confort ou d’équipements techniques : les générations nouvelles ne se contentent plus du logement de papy-mamie. La décohabitation : on se “met en ménage“ de plus en plus tôt ; on garde ses anciens de moins en moins longtemps. Le développement des résidences secondaires : ce sont autant de résidences principales en moins. Etc.

Ce sont tous ces facteurs qui amènent les prévisionnistes à calculer l’objectif de 500 000 logements neufs à construire par an.
Une France qui ne respecte pas cet objectif est une France qui se paupérise.
Pourtant, l’actuel gouvernement a pris quelques bonnes décisions, comme certaines simplifications des normes de construction, des contraintes dues aux handicapés, des nombres de parkings, des recours sur permis de construire, etc.

Mais c’est un élan d’une autre ampleur qu’il faut déclencher. L’État aurait financé en direct 100 000 habitations sociales cette année. On peut se demander quelle est la justification, pour le contribuable, de s’ériger ainsi en promoteur constructeur. C’est la dérive habituelle des pouvoirs publics qui se jugent seuls vertueux et compétents, et veulent faire tout par eux-mêmes. On a même vu des Départements acheter des bulldozers et des camions pour concurrencer, avec l’argent public, les entrepreneurs qui les financent. Que l’État se soucie de faire obtenir par chaque famille un logement décent, c’est son rôle. Mais il doit alors se pencher sur le cas de ces familles-là et les aider, si nécessaire, par des allocations, et non construire lui-même. C’est le vieux débat de l’aide à la personne contre l’aide à la pierre.

L’aide à la pierre, c’est à dire aux constructeurs, conduit toujours à la défiance — on ne refera pas l’esprit fonction publique — et donc à l’échec. Si l’on veut atteindre ces 500 000 logements construits par an, il faut mobiliser tous les Français. Il faut que tous les épargnants voient en cet investissement-là un rendement correct et sécurisé sur le long terme. Ce n’est pas en vouant les propriétaires investisseurs aux gémonies et en encourageant les locataires indélicats que l’on atteindra ce but. L’idéologie n’a pas sa place dans l’économie.

Le bilan des mauvaises nouvelles

A lire aujourd’hui, ce court article 2013 : Année noire pour la construction !, sur Diagnostic & Expertise, et d’autres semblables dans tous nos autres média, nous ne pouvons que nous mordre de se dire qu'on le savait, que c'était inévitable...

Certes nous le sentions tous depuis plusieurs années. Nous autres, promoteurs immobiliers, sommes aux premières loges pour expérimenter les crises. Fin 2008, ce fut la crise financière et la fuite des banques pour financer les programmes et les clients. Ensuite ce fut la chute des ventes, mal masquée par les replâtrages médiatiques pour que les confrères concernés éclusent leurs stocks. Puis vint la chute des projets. Aujourd’hui, sans financeurs, sans acheteurs, sans projets chez les promoteurs et les architectes, ce sont les entreprises de la construction qui souffrent et l’emploi. Le plus enrageant, c’est de lire que la surdité, l’aveuglement des ministères ont joué l’amplification. Certes, les lois sont souvent pétries d’idéologie. Mais, en général, elles reçoivent l’assentiment d’une part des professionnels. La négation des règles du monde de la construction, de son marché, de son financement, des mécanismes de l’investissement, s’ajoute donc à la crise économique. Ce qui est grave, c’est que la reprise, si elle pointe son nez, ne trouvera pas de sitôt chez nous un terrain favorable à son développement.

La construction ne va pas à toute ALUR

Il fallait s’y attendre. Le moins que l’on puisse dire est que la construction ne va pas à toute ALUR, n’en déplaise au ministre inventeur de cette nouvelle batterie de lois.

L’effondrement du nombre de Permis de Construire, signalé par la presse ces jours-ci et plus particulièrement dans "Le nombre de permis de construire chute de 28% au T3"  sur www.businessimmo.com sérieusement nous inquiéter. Au-delà, ce sont les constructions des mois à venir qui vont s’essouffler et les grues que nous voyons aujourd’hui dans nos cieux disparaitront consécutivement et avec elles nombre d’emplois, car il ne faut pas oublier que s’il est une industrie de main d’œuvre, c’est bien la construction.

Pour y remédier, il conviendrait de libéraliser le secteur, voire si l’idéologie dominante ne s’y prête pas, d’opérer une relance. On peut regretter que le choix ait été de contraindre.

Contraindre, bloquer, encore et encore.

loi-duflot-monopoly.pngUn récent article « Péril sur la location meublée touristique » dans L’express-Votre-Argent, donne à nouveau l’alerte.
On y découvre qu’au-delà du jacobinisme forcené qu’impose la scélérate loi ALUR sur l’investissement immobilier de logements nus, elle recèle aussi ce même délire de bloquer l’investissement immobilier en vue de la location meublée touristique.
S’il existait encore un produit simple et à peu près fluide, c’était celui-ci. Désormais en la matière, il faudra aussi être un investisseur initié, financièrement capable et juridiquement bien entouré…
Encore un petit effort et il faudra que l’Etat, après avoir fait fuir les capitaux, produise lui-même tous les logements, comme à l’Est du monde durant la bonne époque. On connait la suite.