Définitions

51 ans de la Loi Malraux

Voici un beau reportage de TV Tours qui, pour de nombreuses raisons (sujet, interviewé, lieux...) nous émeut chez H3i. En ces temps où certains relancent la guerre idéologique et stérile du financement public contre le financement privé, il est indéniable, notamment pour les tourangeaux, que c’est bien grâce à la Loi Malraux et à sa quintessence, savoir : mobiliser des capitaux privés dans la sauvegarde du patrimoine architectural, que la ville est plus authentique et plus belle…si l’on veut bien admettre que la valorisation de l’histoire serve la cohésion d’un pays. Et vous, qu’en pensez-vous ?

"Les plages menacées…"

plage.jpgJe lis qu'une émission d'Arte, ce soir, écolo forcément, alerte sur l'exploitation des plages, voire des fonds marins, pour exploiter le sable destiné "surtout à la fabrication du béton armé" (??) Mais, on ne fait pas du béton avec du sable marin, salé, chimiquement incompatible avec la prise du ciment !

Vive le progrès !

maison-energie.jpgLe Roi BBC est mort. Vive le Roi Bepos !

Pour tout comprendre de la nouvelle norme énergétique de construction passive, on lira avec intérêt l'article du moniteur : Exit le BBC, place au Bepos.

Le "Bâtiment".

loopconstr.gifJe veux parler des métiers de la construction, et non pas du navire, même si, sous certains aspects, il y a bien entre ces deux-là quelques analogies.

Connaissez-vous beaucoup de carrières réussies qui se soient développées à partir d’un emploi à la Sécurité Sociale, ou dans toute autre de ces planques au chaud ? Connaissez-vous beaucoup de bureaucrates heureux de partir au “boulot“ le lundi matin ? Connaissez-vous beaucoup de retraités de ces emplois-là, fiers du travail accompli durant toute une vie active ?

J’ai passé cinquante ans dans ce métier de bâtisseur. J’ai pu observer combien étaient fiers d’eux tous ceux qui, passant devant une réalisation, pouvaient dire : « c’est moi qui ai construit ça ». Et, pas seulement l’architecte, pas seulement l’entrepreneur, pas seulement l’ingénieur, le conducteur de travaux, le chef de chantier, le chef d’équipe ! Même le plus modeste compagnon était fier de montrer ce à quoi il avait œuvré. Peut-on en dire autant dans “l’administration“ ?

J’ai pu observer aussi comment des jeunes gens dépourvus de diplômes, mais simplement munis d’un peu de courage, de bon sens et d’honnêteté, gravissaient les échelons de responsabilité dans le “Bâtiment“ comme jamais ils n’auraient pu le faire dans la bureaucratie.

Et que dire de tous ces gars qui se sont, comme l’on dit, “mis à leur compte“ ? Oh ! Pas pour trimer moins ! Simplement pour réussir. Connaissez-vous beaucoup d’emplois soi-disant sécurisés qui offrent cette possibilité ?

Alors, périodiquement on voit revenir les “dires d’experts“ qui décrivent cette industrie du Bâtiment comme secondaire, voire néfaste. C’est sans doute le plus beau métier. Depuis que l’homme est Homme, il s’emploie à construire sa maison, pas à remplir des paperasses. D’ailleurs, y a-t-il, pour celui qui en a les moyens, un investissement qui procure plus de joie que celui qui permet d’avoir sa maison à soi ?

Une synthèse de la fiscalité immobilière

balance-20euro-maison.jpgLa fiscalité française et notamment celle de l’immobilier, est une matière malheureusement absconse. C’est, pour le profane, un fouillis inintelligible et rebutant.

Comme en d’autres « sciences », les « géniteurs » en sont sans doute pour beaucoup, coupables. Il n’est en effet pas rare que les sachant protègent naïvement leur savoir en le rendant opaque. Ainsi, en fiscalité immobilière, hors la consultation couteuse de spécialistes, il n’est point de salut pour comprendre un sujet pourtant très populaire puisque touchant chacun à différentes périodes de sa vie.

Cette obscurité est aussi particulièrement dommage car elle constitue un frein au développement économique. Nombre d’investisseurs particuliers se révèleraient sans doute, dans un contexte fiscal plus intelligible. Consécutivement les investissements et les créations de valeur et d’emploi se développeraient. Il est vrai que le temps politique actuel n’est pas à la mode du développement de la qualité d’investisseur chez les particuliers.

Ajoutons que la fluctuation incessante de la loi fiscale française, au gré des alternances politiques et donc des gadgets électoraux, ne favorise pas non plus la sérénité d’esprit que requiert toute démarche d’investissement immobilier. Nous avons déjà eu l’occasion de l’écrire, dans H3i-Blog et notament ici.

Pour les courageux qui ne souhaitent pas se laisser enfermer dans le brouillard, brimant leur initiative d’entrepreneurs en herbe, il existe de nombreux et très complets ouvrages. Il faut certes se mettre à jour régulièrement des changements. En outre et sous la plume de Laurence BOCCARA pour LES ECHOS, on lira ce jour une très intéressante synthèse : Immobilier : tout savoir sur la fiscalité.

Baisse des prix de l'immobilier ?

prix-immobilier-humour.jpgLes prix de l’immobilier baissent, faut-il s’en réjouir ? Il y a deux sortes d’immobilier, le neuf et l’ancien.

1- S’agissant du neuf, le prix est toujours fixé à partir du prix de revient auquel le promoteur ajoute sa marge. Je ne connais pas de professionnel qui fasse autrement. Le prix de revient, c’est le coût du terrain, le prix des entreprises et les honoraires et taxes diverses qui s’y ajoutent. Sur tous ces postes, le promoteur ne peut pas grand-chose, sauf à sacrifier la qualité. Quant à sa marge, elle peut être un gain de 10% quand tout se passe très bien ; elle peut être une perte de 10%, de 20 ou plus, quand tout va mal. Comme il y a toujours une opération qui se déroule mal pour quelques-unes qui se passent bien, le solde en fin de compte est généralement, sur le long terme, de quelques pour cent. Cela veut dire que si les prix baissent brutalement de façon importante, c’est que le promoteur vend à perte. On m’expliquera en quoi cela peut être un bienfait pour l’économie.

2- Quant à l’ancien, là, le coût de revient n’a plus beaucoup de sens, seule compte la loi de l’offre et de la demande. Dans une époque de belle euphorie économique, quand les salaires sont solides, quand les prêts sont généreusement accordés, la demande d’achat de logements est forte. Les vendeurs en profitent pour rêver… À l’inverse, si les prix de cette catégorie baissent sensiblement, c’est que la demande n’est plus solvable. Je ne sache pas que ce soit, là non plus, le signe d’une économie florissante.

Dans ces deux cas, se réjouir de la dégringolade de l’immobilier est une jouissance sotte et à courte vue.

Autre chose est le phénomène des bulles immobilières. Il s’agit de ces pays qui investissent à blanc, avec l’argent public souvent, dans des quantités pharaoniques de logements inutiles, croyant ainsi développer l’économie de leur pays. Qu’ils ne s’étonnent pas, alors, que la fameuse bulle leur éclate au visage. Le bâtiment doit suivre l’industrie, pas l’inverse.

Ps : une petite précision concernant l’adage “quand le bâtiment va, tout va“. C’est du bateau qu’il s’agit, et non de l’activité du BTP…

“La grouille“

grouille-humour.jpgSavez-vous ce que c’est que construire de “la Grouille“ ?

Eh bien, c’est ce qui arrive quand le promoteur dit à son architecte qu’il faut qu’il “se grouille“. Alors l’architecte dit à l’entrepreneur de “se grouiller“. Puis l’entrepreneur en dit autant à son chef se chantier qui n’a plus que le choix de dire à ses ouvriers “allez, grouille“ ! Et à la fin, on a construit de “la grouille“… On tâcheronne des parpaings à empilage approximatif. On cache cette misère par un enduit du commerce, tout prêt et en une seule couche, facile à tartiner. C’est beau le premier jour.
Avez-vous remarqué comme nos banlieues, nos villes, sont enlaidies par de “la grouille“ ? Deux ans après la livraison, c’est déjà lépreux. Les moustaches hideuses dégoulinent des coins de fenêtres ou des dessous d’acrotères. Les fissures apparaissent aux angles des bâtiments. La mousse verdit les fuites de chéneaux. Les fantômes des parpaings apparaissent sous l’enduit dès qu’il pleut sur la façade. On a construit de “la grouille“ !

J’ai, cette année, cinquante ans de bouteille dans la construction. En 63, retour d’Algérie, j’attaquais mon premier chantier. Depuis, j’ai construit des milliers de mètres-carrés dans tous les coins de France. Pour les grandes entreprises, d’abord. Pour les miennes ensuite. J’ai été formé par des grands patrons de la construction, des bâtisseurs. Jamais ils ne m’auraient laissé livrer de “la grouille“. Jamais, depuis vingt ans que H3I, à travers ses filiales, réalise ses programmes, je n’ai laissé faire pareil massacre. Oh ! Les investisseurs n’en sont pas toujours reconnaissants ! Mais au moins, les hommes et les femmes du Groupe peuvent passer devant leurs réalisations sans tourner la tête.

Le Gouvernement cherche des moyens pour relancer la construction. Il faudrait y mettre un peu plus de professionnalisme et un peu moins de politique. Nous en reparlerons.

Ménage dans les normes ?

geluck-regle-absurde.jpgUne bonne nouvelle aujourd’hui ?
Le gouvernement a décidé d’élaguer dans la forêt des normes. Souhaitons qu’il ne s’agisse pas d’une énième rodomontade qui butera à nouveau sur l’impossibilité d’assouplir, de libéraliser, l’économie française dont le jacobinisme historique et indéboulonnable est à l’origine de ces incroyables histoires vraies de normes contradictoires, inefficaces, voire sclérosantes.

La plupart d’entre elles sont prises pour des raisons, soit idéologiques, soit de clientélisme électoral en réaction par exemple à un accident qui mobilise extraordinairement le zèle des élus du moment et l’empressement des fonctionnaires à inventer des règles, contraintes, commissions, règlements, empilant jusqu’à l’écroulement les décisions contradictoires. Par exemple, nous savons tous qu’une piscine même privée doit être ceinte de barrières aux normes, pour qu’un enfant ne puisse pas s’y noyer. Mais ce n’est pas le cas pour un bassin d’agrément ou une mare, même publics. Si un enfant se noie chez vous, dans votre piscine, vous risquez gros. S’il se noie dans les fontaines de la place de la mairie, il en est tout autrement.

Nous avons ici, déjà indiqué combien cette forêt de normes et règlements était prégnante dans le monde de la réalisation immobilière. Il est d’ailleurs révélateur de lire que l’excellent article de ce jour dans Les Echos sous la plume de Claude Barjonet, cite prioritairement notre secteur pour ces histoires rocambolesques.
Comme nos confrères, nous en en avons vécu pléthore. Celle-ci par exemple :

Promotion immobilière d’un des plus gros hôtels 4 étoiles de l’ouest français : près de 300 chambres, sur 4 niveaux.
A l’époque la loi imposait une proportion de chambres pour handicapés. Il était aussi dit que tous les lieux devaient être accessibles aux handicapés.
Sur les 300 chambres, 4 suites de 70m² chacune, étaient prévues à chaque niveau dans une aile en pointe.
Le représentant de la commission handicap exigeât, dans son grand zèle et faisant une lecture restrictive des textes, qu’une des quatre suites soit aux normes d’accessibilité pour handicapés. Passons l’émoi du client exploitant qui savait que cette suite ne serait quasiment jamais louée.
Cependant, une autre règle imposée par le service incendie, celle-ci, obligeait à limiter le nombre de chambres handicapés par niveau. Au-delà du seuil, la solidarité entre clients valides et handicapés risquait de ne plus jouer.
Or, quoiqu’on fit, il était impossible en créant une suite handicapée de ne pas dépasser au moins à un niveau le quota maximum fixé par les pompiers.
Eh bien que croyez-vous qu’il arriva ? Un arrangement ? Une dérogation ?
Point du tout : La commission handicap imposa de réaliser quand même la suite handicapée mais exigea pour satisfaire les pompiers que l’exploitant signe un engagement pour ne jamais louer toutes les chambres handicapées du niveau où elles étaient surnuméraires.

Elle n’est pas belle celle-là ?