financier

Une synthèse de la fiscalité immobilière

balance-20euro-maison.jpgLa fiscalité française et notamment celle de l’immobilier, est une matière malheureusement absconse. C’est, pour le profane, un fouillis inintelligible et rebutant.

Comme en d’autres « sciences », les « géniteurs » en sont sans doute pour beaucoup, coupables. Il n’est en effet pas rare que les sachant protègent naïvement leur savoir en le rendant opaque. Ainsi, en fiscalité immobilière, hors la consultation couteuse de spécialistes, il n’est point de salut pour comprendre un sujet pourtant très populaire puisque touchant chacun à différentes périodes de sa vie.

Cette obscurité est aussi particulièrement dommage car elle constitue un frein au développement économique. Nombre d’investisseurs particuliers se révèleraient sans doute, dans un contexte fiscal plus intelligible. Consécutivement les investissements et les créations de valeur et d’emploi se développeraient. Il est vrai que le temps politique actuel n’est pas à la mode du développement de la qualité d’investisseur chez les particuliers.

Ajoutons que la fluctuation incessante de la loi fiscale française, au gré des alternances politiques et donc des gadgets électoraux, ne favorise pas non plus la sérénité d’esprit que requiert toute démarche d’investissement immobilier. Nous avons déjà eu l’occasion de l’écrire, dans H3i-Blog et notament ici.

Pour les courageux qui ne souhaitent pas se laisser enfermer dans le brouillard, brimant leur initiative d’entrepreneurs en herbe, il existe de nombreux et très complets ouvrages. Il faut certes se mettre à jour régulièrement des changements. En outre et sous la plume de Laurence BOCCARA pour LES ECHOS, on lira ce jour une très intéressante synthèse : Immobilier : tout savoir sur la fiscalité.

Baisse des prix de l'immobilier ?

prix-immobilier-humour.jpgLes prix de l’immobilier baissent, faut-il s’en réjouir ? Il y a deux sortes d’immobilier, le neuf et l’ancien.

1- S’agissant du neuf, le prix est toujours fixé à partir du prix de revient auquel le promoteur ajoute sa marge. Je ne connais pas de professionnel qui fasse autrement. Le prix de revient, c’est le coût du terrain, le prix des entreprises et les honoraires et taxes diverses qui s’y ajoutent. Sur tous ces postes, le promoteur ne peut pas grand-chose, sauf à sacrifier la qualité. Quant à sa marge, elle peut être un gain de 10% quand tout se passe très bien ; elle peut être une perte de 10%, de 20 ou plus, quand tout va mal. Comme il y a toujours une opération qui se déroule mal pour quelques-unes qui se passent bien, le solde en fin de compte est généralement, sur le long terme, de quelques pour cent. Cela veut dire que si les prix baissent brutalement de façon importante, c’est que le promoteur vend à perte. On m’expliquera en quoi cela peut être un bienfait pour l’économie.

2- Quant à l’ancien, là, le coût de revient n’a plus beaucoup de sens, seule compte la loi de l’offre et de la demande. Dans une époque de belle euphorie économique, quand les salaires sont solides, quand les prêts sont généreusement accordés, la demande d’achat de logements est forte. Les vendeurs en profitent pour rêver… À l’inverse, si les prix de cette catégorie baissent sensiblement, c’est que la demande n’est plus solvable. Je ne sache pas que ce soit, là non plus, le signe d’une économie florissante.

Dans ces deux cas, se réjouir de la dégringolade de l’immobilier est une jouissance sotte et à courte vue.

Autre chose est le phénomène des bulles immobilières. Il s’agit de ces pays qui investissent à blanc, avec l’argent public souvent, dans des quantités pharaoniques de logements inutiles, croyant ainsi développer l’économie de leur pays. Qu’ils ne s’étonnent pas, alors, que la fameuse bulle leur éclate au visage. Le bâtiment doit suivre l’industrie, pas l’inverse.

Ps : une petite précision concernant l’adage “quand le bâtiment va, tout va“. C’est du bateau qu’il s’agit, et non de l’activité du BTP…

L'artisanat, avenir de l'entreprise

Dans cette France déboussolée, ressemblant à un navire sans capitaine, dont l’écran de contrôle affiche des messages plus alarmiste les uns que les autres, tels celui-ci : Les mises en chantier passent sous la barre des 90 000 unités, publié dans l'indispensable Business Immo, pour ce qui est de notre métier, il est bon de lire quelques nouvelles, quelques analyses pertinentes et encourageantes, de savoir finalement que nous autres PME, ne sommes pas tout à fait seules et dans un combat si vain, si éloigné des préoccupations médiatiques qu’il est désolant, démoralisant d’y penser. Ainsi est l’article "La voie artisanale de l'entrepreneuriat est notre futur souhaitable" des Echos de sous la plume de l’excellent Matthieu Langeard.

A méditer donc... avec espoir.

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Les robinets du crédit

« Les banques décidées à prendre le contrôle de la Saur. Il faut sauver le soldat Saur, le numéro trois français de la gestion de l’eau, asphyxié par une dette devenue beaucoup trop lourde à porter. » Je ne peux m’empêcher de rapprocher cette information parue dans la presse, du cas symétrique des entreprises asphyxiées, elles, non pas par les emprunts qu’elles n’ont jamais pu obtenir des mêmes banques, mais par l’impossibilité en résultant de mener à bien leurs investissements. Les banques ignorent superbement les entreprises qui ne font pas partie du sérail confraternel et qui, dès lors, s’éteignent de leur belle mort faute de carburant. Mais, à l’inverse, elles ouvrent si généreusement les robinets aux autres que celles-ci se trouvent vite dans l’incapacité de rembourser. Alors, il n’y a plus d’autre solution, pour nettoyer la comptabilité, que de “prendre le contrôle“ de l’emprunteur noyé. Dans le cas présent, je ne suis pas sûr que des banquiers, aux robinets d’un distributeur d’eau, seront plus perspicaces qu’ils ne le furent aux robinets du crédit.

Haro jacobin sur les PPP

public-prive1.jpgUne tentative de dénigrement (organisée ?) des CPPP – Contrats de Partenariat Public Privé – se fait jour insensiblement. Même notre excellent magazine professionnel, Le Moniteur, s’en fait l’écho : Les PPP? Une bombe à retardement!

Il est vrai que le temps politique actuel n’est pas à la libéralisation économique. Il est vrai que le temps politique actuel est plutôt à la sauvegarde tous azimuts de la toute puissance administrative jacobine. Dans l’idéologie ambiante au pouvoir, la vertu est à l’Etat et à ses fonctionnaires et le vice est au privé et à ses salariés.

Passons sur cet idiome idiot. Il passera, comme toutes les idioties.

Notons cependant que son corolaire, superbement  tristement, mis en valeur par les détracteurs de toute forme d’association entre le public et le privé, comme les auteurs de cette tribune, est que les élus sont des incapables, des piètres gestionnaires, sans aucune capacité à résister à des affreux businessmen rapaces. Fichtre !

Certes, il y a peut-être des élus incapables. Après tout, il y a bien des électeurs incapables.

Cependant, et pour avoir derrière moi, 20 ans d’expérience professionnelle au contact des élus sur des projets immobiliers structurants, pour avoir été formé à l’immobilier de l’économie mixte à la SCET, filiale de la Caisse des Dépôts (pas franchement une « boite de tueurs »), pour y avoir connu alors Robert Lion (pas franchement un affreux capitaliste avide), et pour travailler encore avec des élus chaque jour que Dieu fait, j’ai heureusement, d’eux, une bien autre image.

Mes élus, mes interlocuteurs élus, mes partenaires élus, sont tous avisés, sont tous très comptables des intérêts financiers de leur collectivité locale, sont tous soucieux du bien-être à long terme de leurs administrés, sont tous de sérieux négociateurs occupés à ne pas laisser au « privé » la plus belle part financière. Est-ce donc que mes activités professionnelles se déroulent au sein d’un pays imaginaire ? Non pas. C’est en France aujourd’hui. Est-ce donc que mes interlocuteurs élus sont des businessmen dans le privé ? Non pas – ça se saurait s’il y avait beaucoup d’hommes politiques français issus du privé – l’un est professeur, l’autre est infirmier, l’autre encore est fonctionnaire des impôts…

Non, non et non, le PPP n’est pas une bombe à retardement, comme ne le furent pas la concession, l’affermage, les SEM, le METP. Il est une évolution saine, avisée, performante pour associer les intérêts privés et les intérêts publics autour d’un projet complexe nécessitant la réunion des deux, pour l’intérêt supérieur de la collectivité et de ses administrés. Il est le moyen de sortir des raideurs sclérosantes de la loi MOP pour des dossiers où celle-ci n’est pas adaptée ou performante. Il est une très bonne forme de collaboration dans cette France, définitivement installée dans un monde financier international –mondialisé dit-on – n’en déplaise à quelques jacobins rétrogrades.

Cette tribune véhicule les mêmes poncifs aberrants qu’il y a 20 ans à propos des concessions ou d’autres formes précurseurs du PPP. A l’époque les mêmes auraient voulu que les autoroutes soient financés immédiatement par la collectivité. Aurions-nous eu autant d’autoroutes ? Y aurait-il eu un viaduc à Millau ? Aurions-nous le tunnel sous la manche ?

Le PPP permet d’engager des dépenses publiques en les faisant financer par le privé. Dans l’esprit, en quoi est-ce différent que la concession où même pire de l’endettement  des collectivités auprès des banques… privées ?

Les détracteurs du PPP sont-ils aussi des détracteurs  aussi zélés des subventions ?

J’ai eu l’occasion de financer des projets privés sur des terrains privés, vendues à des investisseurs privés, donc pour des gains privés, en partie grâce à des subventions… publiques. Telle collectivité aura ainsi financé 15% de mon projet, au motif notamment qu’il crée de l’emploi.

Nos anti-PPP s’époumonent-ils à propos de ces subventions ? Non.

Pourquoi ? Est-ce plus avisé de « dilapider » l’argent public dans un projet privé promesse d’emploi sans aucune contrepartie que de l’investir dans des immeubles en le versant sur plusieurs années? Car après-tout, mon partenaire élu, et je – comme les propriétaires privés de l’immeuble en question – lui en suis reconnaissant, a permis la réalisation d’un équipement structurant pour sa collectivité. Seulement, sa collectivité n’en tire aucun droit immobilier, aucun droit réel. Si cet équipement, qu’à Dieu ne plaise, périclitait, elle ne pourrait pas en maîtriser le devenir. Elle ne pourrait pas le réorienter. Elle ne pourrait pas avoir le pouvoir qu’aurait dû lui conférer ses 15% de financement.

Ne croyez-vous pas que mon partenaire élu aurait été mieux inspiré d’investir ses 15% en les versant dans le temps et en en tirant une propriété tangible, comme le ferait tout un chacun finançant 15% d’une opération immobilière ?

Trouvez-vous normal qu’en cas de difficulté, ce soit la banque privée, pour un montant à peine supérieur, qui bénéficie d’une sauvegarde immobilière de 1er rang ?

Les auteurs de cette tribune le pensent. Ils le pensent car ils prennent mon partenaire élu pour un incapable. Et pourtant, dans le même temps, ils n’ont que de critiques acerbes à propos de la banque de l’exemple.

Cette querelle est donc bien puérile.

Non les PPP ne sont pas, non plus, une jungle déréglementée. Les contrôles à priori, la complexité des procédures, les mises en concurrence obligatoires sont au contraire autant de garant de la réussite saine des PPP. Croyons-nous sérieusement que les errements de quelques élus – ceux des Bouches-du-Rhône notamment sous la lumière actuellement – ne sont pas simplement le fait de leur propre responsabilité ? N’y a-t-il pas de détournement ou de gaspillage dans le seul cadre du sacro-saint public-public ?

Il est temps que la France sorte de ce manichéisme débile entre des fonds privés qui ne seraient tournés que vers le vice et des fonds publics sois-dits vertueux.

Vive le PPP ! Et de toute façon, il s’imposera aux français, par nécessité, par évidence, nonobstant les réticences de quelques jacobins criant à la perte de leur faux pouvoir.

Un savoir-faire préservé.

hotel-fut-congres-4-23.jpgH3i a construit ces quinze dernières années, par ses filiales interposées, parmi les plus beaux établissements hôteliers de l’ouest. Près de 4.000 lits : 300 , 2 et 3 étoiles, au Futuroscope, avec ses deux restaurants, son bar, ses boutiques, son chai de dégustation. 284 chambres et suites, 4 étoiles, au Futuroscope, avec son restaurant de 400 couverts, son espace séminaires, sa brasserie, son spa, et 4.000 m2 de bureaux attenants. 197 résidences de tourisme au Croisic, en réhabilitation lourde d’un bâtiment historique. 226 suites hôtelières à Amboise, avec son restaurant de 300 couverts et son centre de congrès de 250 places. Toutes ces réalisations ont été livrées aux clients investisseurs avec une qualité de construction et des prestations uniques et enviées. Tous ces chantiers se sont terminés dans le respect rigoureux des budgets, malgré les aléas nombreux auxquels il fallut faire face (dont un incendie total au Croisic). Où s’en trouve l’explication, sinon dans le professionnalisme, le sérieux et l’honnêteté des dirigeants et de leurs équipes ? La crise financière, qui aujourd’hui touche tout le monde, la rareté des capitaux trop souvent réservés à des opérations spéculatives au détriment des programmes solides de développement, a atteint le Groupe avant les autres et obligé celui-ci à optimiser ses filiales. Mais, la compétence, le savoir-faire de H3i restent intacts. De très beaux projets sont sur la planche, qui verront le jour bientôt. Des clients, nombreux, savent qu’ils peuvent faire confiance aux hommes, aux femmes, qui ont su réaliser cela.

La pierre refuge

resort-amboise-31.jpgLors des crises, il est d'usage de constater que l'investissement immobilier est finalement la seule valeur qui tienne. Ainsi, dit-on que la pierre est une valeur refuge, lui consacrant une légitimité lorsque les autres placements révèlent leurs risques.

Nonobstant les périodes de crises, il est facile de considérer que cet attrait de l'investissement immobilier est réel de tous temps.

Aujourd'hui, cependant et sans doute compte tenu des bouleversements législatifs et fiscaux que nous imposent le gouvernement en place, la pierre semble marquer le pas.

A la lecture de l'article suivant, particulièrement synthétique, vous constaterez que l'investissement immobilier est bien toujours très valable, meilleur même que nombre d'autres. Vous y lirez aussi combien il peut s'avérer performant, couplé à un schéma d'optimisation financière et l'intérêt que procure l'effet de levier en cas d'investissement immobilier.

http://lecercle.lesechos.fr/economie-societe/immobilier/221156721/emprunter-investir-immobilier-locatif-est-interessant-meme-pre

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