juridique

Mixité ?

SEM, METP, Concessions, Affermages, Contrats de Partenariat… en bref l’Economie Mixte, avance en France et notamment à la faveur des harmonisations européennes.

La « mixité », ce verbiage très tarte à la crème, pour les hérauts de la politique sociale, a investi donc depuis longtemps l’économie française si colbertiste ou jacobine.

Il est vrai que nos SEM très souvent public-public, dans lesquelles les 49% possible de capitaux privés est souvent difficile à trouver, ont permis d’amorcer la démarche. Plus récemment, le Contrat de Partenariat a, quant à lui, plus récemment ancré le sujet. On mesure la révolution qu’il entraine aux critiques qu’il suscite de la part de ceux qui craignent le mariage des intérêts et des finances  publiques avec ceux jugés moins nobles du secteur privé.

Quoiqu’il en soit, la « vraie » mixité semble avancer inexorablement, même dans notre pays. Pour preuve, on lira avec intérêt l’article sur la SEM à opération unique, dans La Lettre des PPP.

Contraindre, bloquer, encore et encore.

loi-duflot-monopoly.pngUn récent article « Péril sur la location meublée touristique » dans L’express-Votre-Argent, donne à nouveau l’alerte.
On y découvre qu’au-delà du jacobinisme forcené qu’impose la scélérate loi ALUR sur l’investissement immobilier de logements nus, elle recèle aussi ce même délire de bloquer l’investissement immobilier en vue de la location meublée touristique.
S’il existait encore un produit simple et à peu près fluide, c’était celui-ci. Désormais en la matière, il faudra aussi être un investisseur initié, financièrement capable et juridiquement bien entouré…
Encore un petit effort et il faudra que l’Etat, après avoir fait fuir les capitaux, produise lui-même tous les logements, comme à l’Est du monde durant la bonne époque. On connait la suite.

Belles ou laides éoliennes ?

eolienne-moulin-a-vent.jpgOn lira sans doute avec amusement – puis on y trouvera vite matière à réflexion – l’article de blog de notre partenaire et amie Maître Ariane Vennin.

L’immobilier a sans doute toujours été une matière éminemment juridique. Il est aussi un produit populaire. Ces deux caractéristiques en font, au fil du temps, un sujet de plus en plus médiatiquement judiciaire. Le jugement ici exposé en est une preuve supplémentaire et cocasse.

La condamnation des professionnels impliqués dans cette affaire, pour avoir omis de révéler une information à l’un de leur client, savoir l’implantation d’éoliennes à 1,7 km de l’appartement vendu deux mois avant et modifiant sa vue, n’est sans doute pas l’élément le plus surprenant de cette décision.

Le plus surprenant, semble-t-il, est que le tribunal aura jugé que l’éolienne est disgracieuse. Ceci est bien affaire de goût. Il n’est pas question ici de donner un avis pour départager ceux qui y voient une ruine du paysage comme les pylônes électriques ou les usines par exemple de ceux qui y trouvent la poésie de la renaissance des moulins à vent d’antan ; d’autant que les motivations des uns et des autres ne sont pas toujours esthétiques s’agissant d’un outil technique politiquement correct. Pour preuve, ces cathédrales païennes que sont les centrales nucléaires, sont-elles vues comme belles ou laides par les contempteurs ou délateurs des grâces des éoliennes.

Le juge a tranché ce sujet. Et son jugement est quasi-explicite.

Une synthèse de la fiscalité immobilière

balance-20euro-maison.jpgLa fiscalité française et notamment celle de l’immobilier, est une matière malheureusement absconse. C’est, pour le profane, un fouillis inintelligible et rebutant.

Comme en d’autres « sciences », les « géniteurs » en sont sans doute pour beaucoup, coupables. Il n’est en effet pas rare que les sachant protègent naïvement leur savoir en le rendant opaque. Ainsi, en fiscalité immobilière, hors la consultation couteuse de spécialistes, il n’est point de salut pour comprendre un sujet pourtant très populaire puisque touchant chacun à différentes périodes de sa vie.

Cette obscurité est aussi particulièrement dommage car elle constitue un frein au développement économique. Nombre d’investisseurs particuliers se révèleraient sans doute, dans un contexte fiscal plus intelligible. Consécutivement les investissements et les créations de valeur et d’emploi se développeraient. Il est vrai que le temps politique actuel n’est pas à la mode du développement de la qualité d’investisseur chez les particuliers.

Ajoutons que la fluctuation incessante de la loi fiscale française, au gré des alternances politiques et donc des gadgets électoraux, ne favorise pas non plus la sérénité d’esprit que requiert toute démarche d’investissement immobilier. Nous avons déjà eu l’occasion de l’écrire, dans H3i-Blog et notament ici.

Pour les courageux qui ne souhaitent pas se laisser enfermer dans le brouillard, brimant leur initiative d’entrepreneurs en herbe, il existe de nombreux et très complets ouvrages. Il faut certes se mettre à jour régulièrement des changements. En outre et sous la plume de Laurence BOCCARA pour LES ECHOS, on lira ce jour une très intéressante synthèse : Immobilier : tout savoir sur la fiscalité.

Haro jacobin sur les PPP

public-prive1.jpgUne tentative de dénigrement (organisée ?) des CPPP – Contrats de Partenariat Public Privé – se fait jour insensiblement. Même notre excellent magazine professionnel, Le Moniteur, s’en fait l’écho : Les PPP? Une bombe à retardement!

Il est vrai que le temps politique actuel n’est pas à la libéralisation économique. Il est vrai que le temps politique actuel est plutôt à la sauvegarde tous azimuts de la toute puissance administrative jacobine. Dans l’idéologie ambiante au pouvoir, la vertu est à l’Etat et à ses fonctionnaires et le vice est au privé et à ses salariés.

Passons sur cet idiome idiot. Il passera, comme toutes les idioties.

Notons cependant que son corolaire, superbement  tristement, mis en valeur par les détracteurs de toute forme d’association entre le public et le privé, comme les auteurs de cette tribune, est que les élus sont des incapables, des piètres gestionnaires, sans aucune capacité à résister à des affreux businessmen rapaces. Fichtre !

Certes, il y a peut-être des élus incapables. Après tout, il y a bien des électeurs incapables.

Cependant, et pour avoir derrière moi, 20 ans d’expérience professionnelle au contact des élus sur des projets immobiliers structurants, pour avoir été formé à l’immobilier de l’économie mixte à la SCET, filiale de la Caisse des Dépôts (pas franchement une « boite de tueurs »), pour y avoir connu alors Robert Lion (pas franchement un affreux capitaliste avide), et pour travailler encore avec des élus chaque jour que Dieu fait, j’ai heureusement, d’eux, une bien autre image.

Mes élus, mes interlocuteurs élus, mes partenaires élus, sont tous avisés, sont tous très comptables des intérêts financiers de leur collectivité locale, sont tous soucieux du bien-être à long terme de leurs administrés, sont tous de sérieux négociateurs occupés à ne pas laisser au « privé » la plus belle part financière. Est-ce donc que mes activités professionnelles se déroulent au sein d’un pays imaginaire ? Non pas. C’est en France aujourd’hui. Est-ce donc que mes interlocuteurs élus sont des businessmen dans le privé ? Non pas – ça se saurait s’il y avait beaucoup d’hommes politiques français issus du privé – l’un est professeur, l’autre est infirmier, l’autre encore est fonctionnaire des impôts…

Non, non et non, le PPP n’est pas une bombe à retardement, comme ne le furent pas la concession, l’affermage, les SEM, le METP. Il est une évolution saine, avisée, performante pour associer les intérêts privés et les intérêts publics autour d’un projet complexe nécessitant la réunion des deux, pour l’intérêt supérieur de la collectivité et de ses administrés. Il est le moyen de sortir des raideurs sclérosantes de la loi MOP pour des dossiers où celle-ci n’est pas adaptée ou performante. Il est une très bonne forme de collaboration dans cette France, définitivement installée dans un monde financier international –mondialisé dit-on – n’en déplaise à quelques jacobins rétrogrades.

Cette tribune véhicule les mêmes poncifs aberrants qu’il y a 20 ans à propos des concessions ou d’autres formes précurseurs du PPP. A l’époque les mêmes auraient voulu que les autoroutes soient financés immédiatement par la collectivité. Aurions-nous eu autant d’autoroutes ? Y aurait-il eu un viaduc à Millau ? Aurions-nous le tunnel sous la manche ?

Le PPP permet d’engager des dépenses publiques en les faisant financer par le privé. Dans l’esprit, en quoi est-ce différent que la concession où même pire de l’endettement  des collectivités auprès des banques… privées ?

Les détracteurs du PPP sont-ils aussi des détracteurs  aussi zélés des subventions ?

J’ai eu l’occasion de financer des projets privés sur des terrains privés, vendues à des investisseurs privés, donc pour des gains privés, en partie grâce à des subventions… publiques. Telle collectivité aura ainsi financé 15% de mon projet, au motif notamment qu’il crée de l’emploi.

Nos anti-PPP s’époumonent-ils à propos de ces subventions ? Non.

Pourquoi ? Est-ce plus avisé de « dilapider » l’argent public dans un projet privé promesse d’emploi sans aucune contrepartie que de l’investir dans des immeubles en le versant sur plusieurs années? Car après-tout, mon partenaire élu, et je – comme les propriétaires privés de l’immeuble en question – lui en suis reconnaissant, a permis la réalisation d’un équipement structurant pour sa collectivité. Seulement, sa collectivité n’en tire aucun droit immobilier, aucun droit réel. Si cet équipement, qu’à Dieu ne plaise, périclitait, elle ne pourrait pas en maîtriser le devenir. Elle ne pourrait pas le réorienter. Elle ne pourrait pas avoir le pouvoir qu’aurait dû lui conférer ses 15% de financement.

Ne croyez-vous pas que mon partenaire élu aurait été mieux inspiré d’investir ses 15% en les versant dans le temps et en en tirant une propriété tangible, comme le ferait tout un chacun finançant 15% d’une opération immobilière ?

Trouvez-vous normal qu’en cas de difficulté, ce soit la banque privée, pour un montant à peine supérieur, qui bénéficie d’une sauvegarde immobilière de 1er rang ?

Les auteurs de cette tribune le pensent. Ils le pensent car ils prennent mon partenaire élu pour un incapable. Et pourtant, dans le même temps, ils n’ont que de critiques acerbes à propos de la banque de l’exemple.

Cette querelle est donc bien puérile.

Non les PPP ne sont pas, non plus, une jungle déréglementée. Les contrôles à priori, la complexité des procédures, les mises en concurrence obligatoires sont au contraire autant de garant de la réussite saine des PPP. Croyons-nous sérieusement que les errements de quelques élus – ceux des Bouches-du-Rhône notamment sous la lumière actuellement – ne sont pas simplement le fait de leur propre responsabilité ? N’y a-t-il pas de détournement ou de gaspillage dans le seul cadre du sacro-saint public-public ?

Il est temps que la France sorte de ce manichéisme débile entre des fonds privés qui ne seraient tournés que vers le vice et des fonds publics sois-dits vertueux.

Vive le PPP ! Et de toute façon, il s’imposera aux français, par nécessité, par évidence, nonobstant les réticences de quelques jacobins criant à la perte de leur faux pouvoir.

Ménage dans les normes ?

geluck-regle-absurde.jpgUne bonne nouvelle aujourd’hui ?
Le gouvernement a décidé d’élaguer dans la forêt des normes. Souhaitons qu’il ne s’agisse pas d’une énième rodomontade qui butera à nouveau sur l’impossibilité d’assouplir, de libéraliser, l’économie française dont le jacobinisme historique et indéboulonnable est à l’origine de ces incroyables histoires vraies de normes contradictoires, inefficaces, voire sclérosantes.

La plupart d’entre elles sont prises pour des raisons, soit idéologiques, soit de clientélisme électoral en réaction par exemple à un accident qui mobilise extraordinairement le zèle des élus du moment et l’empressement des fonctionnaires à inventer des règles, contraintes, commissions, règlements, empilant jusqu’à l’écroulement les décisions contradictoires. Par exemple, nous savons tous qu’une piscine même privée doit être ceinte de barrières aux normes, pour qu’un enfant ne puisse pas s’y noyer. Mais ce n’est pas le cas pour un bassin d’agrément ou une mare, même publics. Si un enfant se noie chez vous, dans votre piscine, vous risquez gros. S’il se noie dans les fontaines de la place de la mairie, il en est tout autrement.

Nous avons ici, déjà indiqué combien cette forêt de normes et règlements était prégnante dans le monde de la réalisation immobilière. Il est d’ailleurs révélateur de lire que l’excellent article de ce jour dans Les Echos sous la plume de Claude Barjonet, cite prioritairement notre secteur pour ces histoires rocambolesques.
Comme nos confrères, nous en en avons vécu pléthore. Celle-ci par exemple :

Promotion immobilière d’un des plus gros hôtels 4 étoiles de l’ouest français : près de 300 chambres, sur 4 niveaux.
A l’époque la loi imposait une proportion de chambres pour handicapés. Il était aussi dit que tous les lieux devaient être accessibles aux handicapés.
Sur les 300 chambres, 4 suites de 70m² chacune, étaient prévues à chaque niveau dans une aile en pointe.
Le représentant de la commission handicap exigeât, dans son grand zèle et faisant une lecture restrictive des textes, qu’une des quatre suites soit aux normes d’accessibilité pour handicapés. Passons l’émoi du client exploitant qui savait que cette suite ne serait quasiment jamais louée.
Cependant, une autre règle imposée par le service incendie, celle-ci, obligeait à limiter le nombre de chambres handicapés par niveau. Au-delà du seuil, la solidarité entre clients valides et handicapés risquait de ne plus jouer.
Or, quoiqu’on fit, il était impossible en créant une suite handicapée de ne pas dépasser au moins à un niveau le quota maximum fixé par les pompiers.
Eh bien que croyez-vous qu’il arriva ? Un arrangement ? Une dérogation ?
Point du tout : La commission handicap imposa de réaliser quand même la suite handicapée mais exigea pour satisfaire les pompiers que l’exploitant signe un engagement pour ne jamais louer toutes les chambres handicapées du niveau où elles étaient surnuméraires.

Elle n’est pas belle celle-là ?

Recours abusifs... suite

cour-de-cassation.jpgDans de précédents articles, nous traitions des recours abusifs et de leurs faibles sanctions ("Au recours, ils reviennent !", Les recours abusifs sont sanctionnables et Recours... suite et progessions ?).

Un récent arrêt de la Cour de Cassation vient peut-être d'introduire un biais pour dissuader à l'avenir les amateurs de recours à tous crins. En condamnant l'un d'eux à une très lourde sanction (près de 400 K€) et en ne retenant pas la qualification de recours vénal pour cette affaire (c'est à dire d'un recours s'apparentant à un chantage dans le but d'obtenir un paiement en échange de son retrait), la Cour lance un message fort. Il faudra peut-être réfléchir à deux fois désormais avant de se lancer dans ce type de croisade. A bon entendeur...

http://www.localtis.info/cs/ContentServer?pagename=Localtis/LOCActu/ArticleActualite&jid=1250264333617&cid=1250264331558

 

 

Loi de finance 2013 pour l'immobilier ?

resort-amboise-52.jpgLa loi de finance 2013 a donc été présentée au conseil des ministres.

 Le secteur de l'immobilier souffre, de façon chronique, des systématiques bouleversements imposés par les élus. C’est plus spécifiquement le cas lors des alternances politiques, comme aujourd'hui. Les raisons de ces bouleversements cycliques sont souvent bien éloignées des attentes du marché, des nécessités économiques ou même des souhaits de justice fiscale et répondent plutôt à des contingences idéologiques, voire clientélistes.

C’est bien dommage. L’investisseur qui est le moteur du développement immobilier a besoin de temps et de sérénité. Il doit être rassuré par la pérennité des lois et des règles financières et fiscales. Il ne doit surtout pas craindre de voir son travail – Oui ! Il travaille, lui aussi – ruiné par l’arbitraire d’une décision politique. Les risques « naturels », qu’il doit assumer, sont déjà très grands. A ce titre et pour ne citer que celui-là en exemple, l’impact des crises sur ses locataires le conduit à assumer des baisses de loyers, donc des remises en cause inopinées de son plan de financement, de sa rentabilité et donc de la rémunération de son investissement, soit la juste rémunération du fruit de son travail.

Or, nous constatons aujourd’hui  une fuite dramatique des investisseurs immobiliers.

Les « petits investisseurs », soit les particuliers, sont découragés par les diminutions des avantages fiscaux. Il faut comprendre que ces avantages ne sont pas des privilèges de riches, mais des compensations légitimes offertes aux particuliers par rapport aux entreprises, dans le domaine de l’investissement immobilier. En effet, là où une entreprise peut amortir, donc défiscaliser son investissement,  il n’est que justice de prévoir qu’il en soit de même pour le particulier… sauf si, par idéologie, on ne souhaite pas que le particulier investisse. On voit là que l’intérêt idéologique d’élus – On n’aime pas le riche, donc le propriétaire par rapport au locataire par exemple, sans réfléchir car lequel des deux est finalement le plus riche ? Car sauf erreur, ce n’est pas le statut qui fait la fortune – participe à l’instabilité du marché et à la fuite de ceux qui pourraient produire les bâtiments nécessaires à l’économie. Pour le logement, on notera d’ailleurs que la protection excessive du locataire – là encore pour respecter la sacro-sainte règle ci-dessus énoncée – rend déjà le marché peu fluide et plombe la rentabilité de l’investissement. D’ailleurs, les effets pervers des lois excessivement protectives du pseudo « faible locataire » se retournent contre lui. C’est ainsi que la réponse des investisseurs privés prend actuellement la forme du développement des acquisitions en meublés, dont les baux sont bien plus souples. Les besoins de logements meublés sont-ils réels, ou l’inutile jacobinisme imposé au marché de l’immobilier de logement nu est-il la cause du développement des biens meublés ? Est-ce bien le rôle de l’investisseur particulier de produire des nécessaires logements hors marché, HLM ou autres, c'est-à-dire de lui imposer ce que l’Etat impécunieux ne peut plus faire : perdre encore de l’argent pour loger les pauvres ? Ses impôts ne sont-ils pas là déjà pour ça ?

Les « gros investisseurs », soit les foncières ou autres, ont aussi déserté le marché. Pour preuve, il suffit d’entendre le gouvernement, paniqué face à ses objectifs illusoires de construction, envisager aujourd’hui de forcer les compagnies d’assurance à investir dans ce secteur. Voilà bien un  vœu voué à l’échec. A-t-on déjà vu, en dehors des succès magnifiques de l’URSS de la grande époque, des entreprises obéir à l’Etat et produire à perte ?

Voilà donc une nouvelle loi de finance (PLF 2013 : les premières mesures - Business-Immo) qui, chacun en jugera, illustre ce triste constat et fait que l’immobilier va ainsi, tristement d’alternance en alternance, jusqu’à… ce qu’il n’aille plus du tout. Ce serait bien triste pour nous tous car l’activité immobilière, avec sa conséquence immédiate de construction est le premier employeur de France. Et peut-être pourrions-nous penser aussi à ne pas inutilement creuser le chômage.