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Construction de logements : relance ou libération ?

ImageLa fondation IFRAP vient de produire un texte synthétique et clair à propos de la politique du logement et des mérites comparés de telle ou telle intervention législative ou fiscale.

A l'occasion, on regardera aussi le graphique qui est clairement illustratif de l'énorme l'impact de la crise financière de l'été 2008 sur l'activité immobilière. Nous autres professionnels, avons vécu ses événements. On ne rappellera sans doute jamais assez l'importance du finacement dans la production de logements. Quelle que soit la commercialité d'un produit immobilier de logement, les différentes garanties obligatoires à souscrire pour sa production et sa vente (GPA, GFA...) rendent impossible d'imaginer une opération immobilière sans banque. La "relance" du secteur qui suivit cette période avec le maintien de la défiscalisation Sellier, imprudemment promise à la disparition quelques mois auparavant, est aussi très visible sur le graphique. Enfin, la rechute postérieure du fait d'une politique de blocage du marché, de chasse démagogique aux possédants, d´idéologie ultra-étatiste de mise en coupe de ce secteur économique (comme si la production de logement pouvait être décrétée) apparaît aussi de façon criante sur les courbes.

Au final et après l'examen du graphique et la lecture de cet excellent article, on se rend bien compte qu'au-delà de l'utilité de nouveaux avantages fiscaux ou financiers pour atténuer le carcan dans lequel se trouve la production et la vente de logements, c'est bien une vraie politique de libéralisation de ce secteur qu'il faudrait engager sans tarder. Il ne semble malheureusement pas que ce soit le cas, encore.

http://www.ifrap.org/Le-plan-de-relance-Hollande-pour-le-logement-visera-t-il-les-bons-leviers,14348.html

Chute à toute Allur

loopconstr.gifMois après mois, les statistiques déprimantes se succèdent. Ainsi Businessimmo publie aujourd’hui un nouvel article de synthèse Les chiffres de la construction s’effondrent au T2 aussi désespérant que les précédents.

De l’article bien détaillé, on pourra retenir l’enseignement apparemment paradoxal qu’il y a 20% de baisse des mises en chantier de logements par rapport au même trimestre l’an dernier et 13% pour les autorisations de construire, mais que les logements en résidence (et seulement eux) progressent.

Que cache donc cette information ?

Les logements en résidence sont les logements avec services (étudiants, séniors, tourisme…), c’est à dire ceux pour lesquels il existe encore une défiscalisation avantageuse (LMP-LMNP-Bouvard) attirant les investisseurs privés particuliers. L’outil n’a pas encore été détruit comme pour le logement ordinaire en collectif ou en individuel, par les idéologues de l’économie administrée.

Bien sûr la crise financière de 2008, qui s’est transformée en crise économique dès 2010 et dont la France peine toujours à se relever, est défavorable à la vente de logements en accession. De même, les investisseurs privés particuliers diminuent leur ticket se tournant vers des opérations plus faibles et donc des biens plus petits. En outre, l’effet de levier est moindre qu’avant, du fait de la chicheté des banques.

Mais en imaginant que le Scellier n’ait pas été enterré au profit d’un Duflot castrateur relayé à grand coups de diatribes anti-investisseur-privé, on peut justement penser que les constructions de logements ordinaires s’orienteraient comme celle des logements en résidence.

Quand donc les politiciens comprendront que l’économie ne se décrète pas et admettrons que l’économie administrée a partout montré qu’elle conduisait à l’échec ?

Le prix de l'immobilier ancien.

Maison-billetsVoilà donc le dossier du prix de l’immobilier en France revenu sur le tapis. « L’immobilier ancien est trop cher. C’est la faute aux promoteurs » ! Voilà le discours.

Je crois que la mesure la plus salutaire serait de fermer l’ENA et de créer une autre école où l’on n’apprendrait pas à faire de la politique, mais à gérer un pays. Il n’y a aucun rapport entre le coût de la construction et le prix de l’immobilier ancien.

Un promoteur ne fait que revendre ce qu’il a acheté, en y ajoutant son bénéfice. Et quand, à la sortie, il n’y a pas de bénéfice, il met la main à la poche. Et si la poche est vide, il dépose son bilan ! Quant à l’entrepreneur, j’ai fait ce métier assez longtemps pour savoir que si vous rayez la ligne “bénéfice“ du devis, vous ne changez pas grand-chose à son total.

Alors, dans les deux cas, tondre un œuf ne changera rien au prix que Monsieur (ou Madame) Untel demande pour revendre sa maison ou son appartement. Comment raisonne celui-ci ? Il estime ce que son acquisition, jadis, lui a coûté, y compris les frais, y compris les travaux qu’il y a faits depuis, et y compris les intérêts payés au banquier prêteur pendant trente ans ! Il actualise tout cela au fil des ans, il y ajoute son bénéfice (autant faire une affaire), et voilà son prix de vente. Ce faisant, il aura été logé gratuitement pendant tout ce temps, et il met sur le marché une maison plus chère qu’elle coûterait à reconstruire.

Quelle justification y-a-t-il à ce qu’une maison “lambda“ se bonifie avec le temps; comme une bouteille de bon vin ? Pourquoi une maison qui n’a aucune valeur architecturale et patrimoniale, qui n’est plus aux normes de confort, qui n’est plus adaptée au mode de vie, et qui a besoin de réparations, vaudrait-elle aussi cher, sinon plus, que la même construction neuve ? Est-ce qu’une voiture d’occasion “de série“ vaut plus cher qu’une neuve ? « Ce n’est pas la même chose », répond celui qui ne veut pas répondre. Non, en effet, et c’est bien là le problème. Il est d’ailleurs paradoxal d’entendre les mêmes se plaindre de leur environnement qui s’est dégradé du fait de l’urbanisation périphérique, et exiger néanmoins une plus-value à la revente de leur maison. Tant qu’il n’y aura pas un marché réel de l’occasion de l’immobilier, l’inflation galopera, incontrôlée.

51 ans de la Loi Malraux

Voici un beau reportage de TV Tours qui, pour de nombreuses raisons (sujet, interviewé, lieux...) nous émeut chez H3i. En ces temps où certains relancent la guerre idéologique et stérile du financement public contre le financement privé, il est indéniable, notamment pour les tourangeaux, que c’est bien grâce à la Loi Malraux et à sa quintessence, savoir : mobiliser des capitaux privés dans la sauvegarde du patrimoine architectural, que la ville est plus authentique et plus belle…si l’on veut bien admettre que la valorisation de l’histoire serve la cohésion d’un pays. Et vous, qu’en pensez-vous ?

Contraindre, bloquer, encore et encore.

loi-duflot-monopoly.pngUn récent article « Péril sur la location meublée touristique » dans L’express-Votre-Argent, donne à nouveau l’alerte.
On y découvre qu’au-delà du jacobinisme forcené qu’impose la scélérate loi ALUR sur l’investissement immobilier de logements nus, elle recèle aussi ce même délire de bloquer l’investissement immobilier en vue de la location meublée touristique.
S’il existait encore un produit simple et à peu près fluide, c’était celui-ci. Désormais en la matière, il faudra aussi être un investisseur initié, financièrement capable et juridiquement bien entouré…
Encore un petit effort et il faudra que l’Etat, après avoir fait fuir les capitaux, produise lui-même tous les logements, comme à l’Est du monde durant la bonne époque. On connait la suite.

L'immobilier Duflot

Pourquoi de plus en plus de personnes songent-elles à investir dès maintenant dans le logement locatif ? Parce que l’ineptie des mesures politiques mises en place par l’actuel gouvernement conduit tout droit à une crise majeure du logement dans les deux ans qui viennent. Or, comme, d’une part, aucun gouvernement n’est éternel et que celui-ci, à l’évidence, ne durera pas longtemps ; comme, d’autre part, il faut ce délai de deux ans pour qu’un programme initié maintenant s’ouvre à la location ; nombreux sont ceux qui ont compris qu’il faut paradoxalement investir aujourd’hui pour être prêt à louer le moment venu.

Belles ou laides éoliennes ?

eolienne-moulin-a-vent.jpgOn lira sans doute avec amusement – puis on y trouvera vite matière à réflexion – l’article de blog de notre partenaire et amie Maître Ariane Vennin.

L’immobilier a sans doute toujours été une matière éminemment juridique. Il est aussi un produit populaire. Ces deux caractéristiques en font, au fil du temps, un sujet de plus en plus médiatiquement judiciaire. Le jugement ici exposé en est une preuve supplémentaire et cocasse.

La condamnation des professionnels impliqués dans cette affaire, pour avoir omis de révéler une information à l’un de leur client, savoir l’implantation d’éoliennes à 1,7 km de l’appartement vendu deux mois avant et modifiant sa vue, n’est sans doute pas l’élément le plus surprenant de cette décision.

Le plus surprenant, semble-t-il, est que le tribunal aura jugé que l’éolienne est disgracieuse. Ceci est bien affaire de goût. Il n’est pas question ici de donner un avis pour départager ceux qui y voient une ruine du paysage comme les pylônes électriques ou les usines par exemple de ceux qui y trouvent la poésie de la renaissance des moulins à vent d’antan ; d’autant que les motivations des uns et des autres ne sont pas toujours esthétiques s’agissant d’un outil technique politiquement correct. Pour preuve, ces cathédrales païennes que sont les centrales nucléaires, sont-elles vues comme belles ou laides par les contempteurs ou délateurs des grâces des éoliennes.

Le juge a tranché ce sujet. Et son jugement est quasi-explicite.

Patrimoine immobilier pour tous

prixmaison.jpgLe cinéma politique actuel, autour de la course "vertueuse" à la déclaration de patrimoine de la part des ministres, révèle des évidences insoupçonnées ou plutôt des vérités savamment cachées. Globalement l'immobilier est LA composante essentielle des patrimoines déclarés. Est-ce parce qu'il est plus difficile à planquer que des valeurs mobilières ? Oh ! Ne faisons pas de mauvais esprit. Est-ce plutôt parce que, comme pour tous les français, les ministres socialistes et écologistes aiment la propriété immobilière ? On est ici pourtant assez loin des déclarations non pas de patrimoine, mais d'orientation politique. Et, comme le souligne aujourd'hui l'excellent Gaël THOMAS dans un nouvel excellent article  pour Business Immo "Finalement, Nicolas Sarkozy n’avait pas tapé si loin des préoccupations de nos concitoyens en promettant dans sa campagne présidentielle de 2007 « une France de propriétaires »". De là à dire que ce que élu de droite veut, élu de gauche ne veut pas mais fait, il n'y a qu'un pas. On lira avec bonheur l'entier article. Pour nous, qui nous sommes souvent fait l'écho dans H3i-Blog de l'importance économique et social de l'immobilier, il n'y a rien à déclarer ajouter.