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Baisse des prix de l'immobilier ?

prix-immobilier-humour.jpgLes prix de l’immobilier baissent, faut-il s’en réjouir ? Il y a deux sortes d’immobilier, le neuf et l’ancien.

1- S’agissant du neuf, le prix est toujours fixé à partir du prix de revient auquel le promoteur ajoute sa marge. Je ne connais pas de professionnel qui fasse autrement. Le prix de revient, c’est le coût du terrain, le prix des entreprises et les honoraires et taxes diverses qui s’y ajoutent. Sur tous ces postes, le promoteur ne peut pas grand-chose, sauf à sacrifier la qualité. Quant à sa marge, elle peut être un gain de 10% quand tout se passe très bien ; elle peut être une perte de 10%, de 20 ou plus, quand tout va mal. Comme il y a toujours une opération qui se déroule mal pour quelques-unes qui se passent bien, le solde en fin de compte est généralement, sur le long terme, de quelques pour cent. Cela veut dire que si les prix baissent brutalement de façon importante, c’est que le promoteur vend à perte. On m’expliquera en quoi cela peut être un bienfait pour l’économie.

2- Quant à l’ancien, là, le coût de revient n’a plus beaucoup de sens, seule compte la loi de l’offre et de la demande. Dans une époque de belle euphorie économique, quand les salaires sont solides, quand les prêts sont généreusement accordés, la demande d’achat de logements est forte. Les vendeurs en profitent pour rêver… À l’inverse, si les prix de cette catégorie baissent sensiblement, c’est que la demande n’est plus solvable. Je ne sache pas que ce soit, là non plus, le signe d’une économie florissante.

Dans ces deux cas, se réjouir de la dégringolade de l’immobilier est une jouissance sotte et à courte vue.

Autre chose est le phénomène des bulles immobilières. Il s’agit de ces pays qui investissent à blanc, avec l’argent public souvent, dans des quantités pharaoniques de logements inutiles, croyant ainsi développer l’économie de leur pays. Qu’ils ne s’étonnent pas, alors, que la fameuse bulle leur éclate au visage. Le bâtiment doit suivre l’industrie, pas l’inverse.

Ps : une petite précision concernant l’adage “quand le bâtiment va, tout va“. C’est du bateau qu’il s’agit, et non de l’activité du BTP…

Bonne Année

voeux-h3i-2013.jpgL’année 2012 vient de s’achever et avec elle, certainement pas la crise. Nous pourrions même estimer que la crise ne fait que commencer.

D’une crise financière majeure, fin 2008, nous sommes passés rapidement à la crise immobilière et nous entrons, sans doute seulement maintenant, dans la crise économique… en attendant la crise sociale ; Rien que de très logique.

Nous avons eu l’occasion de commenter ceci abondamment sur ce blog. Sans doute, parce que nous sommes une PME, avons-nous sentis plus que d’autres que la crise immobilière était bien là dès 2009-2010. Nous étions moins sensibles que d’autres confrères de grande envergure, aux sirènes des stocks immobiliers de logements à écouler en Scellier. Mais nous sentions bien qu’avec la raréfaction des financements, pour les promoteurs et pour leurs clients (Or, rien ne peut se réaliser dans ce métier sans banque ) la crise immobilière était bien déjà là, alors que les transactions ne s’effondraient pas encore, où tout du moins que le microcosme n’en parlait pas.

L’année 2012 vient de s’achever et la presse désormais évoque sans plus aucune retenue, l’évidence de la crise immobilière :

Capital : L'immobilier neuf s'enfonce dans la crise.
Les Echos : La pénurie de logements devrait s'accentuer l'an prochain.

L’année 2012 se termine donc et, de mémoire de professionnel de l’immobilier, elle s’achève sur un goût amer, comme jamais, et surtout sur une inquiétude anormale, qui n’augure rien de bon, une absence de vision, une inconnue sur ce qu’il faudrait produire et pour qui et dans quel schéma juridique et fiscal.

Chez H3i, en 2012, nous avons, comme beaucoup de nos confrères, assumé nos responsabilités. Nous avons purgé, avec douleur, nos foyers de pertes, abandonné, dans les larmes, des pans de nos activités pour nous recentrer, pour maigrir et repartir. L’entrepreneur doit savoir « prendre sa paume », faire face à ses échecs, sans estimer qu’il n’en est pas responsable, plier l’échine, écouter… remonter à cheval. Mais voilà, le plus délicat pour nous tous, est de ne pas bien savoir de quoi demain sera fait. Oh, nous n’évoquons pas dans cet avenir les inconnus perfides de la conjoncture, pas non plus les aléas d’une opération immobilière qui fait que chaque produit pour nous est un risque à soi seul, pas non plus les risques techniques, financiers,  marketing… Non, nous évoquons ici l’absence totale d’orientation. Le marché ne peut plus donner l’orientation, comme autrefois, tant la législation est fluctuante voire rétroactive. Les lois d’incitations sont promulguées et défaites immédiatement. Certaines sont même découvertes anticonstitutionnelles. Bref, nous sommes dans le brouillard le plus total.

Toute l’équipe d’H3i vous souhaite, cependant, une excellente année 2013.

Et quant à nous, chez H3i, nous ferons face, comme toujours et au service de nos clients et de notre entreprise.

Quand l'idéologie prend le pas sur la raison. (Bloquer ? suite)

mal-logement.jpgPlus les mois passent et plus les professionnels de l'immobilier osent officialiser leur scepticisme, voire exprimer leurs critiques face à la politique du gouvernement et plus particulièrement aux mesures dites Duflot en matière d'encadrement des loyers et de blocage des prix. Très tôt, nous avions fait part, ici, des nôtres notamment dans notre billet Bloquer ? On lira aujourd'hui un court article La Loi Duflot, un bon diagnostic, une mauvaise thérapie de nos amis de Club Patrimoine qui pose en peu de mots, cette évidence. Nous nous permettrons ici de compléter la question posée par nos confrères.

Cette évidence est que les décisions prises par idéologie sont toujours les plus mauvaises, les plus inefficaces. Mieux vaut se pencher sur les vérités de l'histoire, car contrairement à ce que l'on dit, l'histoire se répète toujours. Le siècle passé a prouvé dans le monde que les idéologies de blocage qu'il s'agisse des prix, des échanges au nom d'une prétendue protection des plus faibles fait toujours plus de mal à long terme à ces derniers qu'il ne les soulage réellement. Nous ne sortirons pas de la crise en oubliant de comptabiliser les pertes financières et sociales que nous avons enfouies sous le tapis depuis 30 ans. Il arrive un jour où il faut savoir prendre sa "paume". Nous ne sortirons pas de la crise non plus en créant un micromarché franchouillard, déconnecté du marché mondial, avec des règles dictées par un jacobinisme qui ne peut que faire semblant tant les contraintes extérieures sont fortes. Dans un autre registre, mais comparable, celui de la politique fiscale du gouvernement français qui "n'aime pas les riches", l'actualité récente nous offre le spectacle par exemple des célébrités du show-biz devenues de riches entrepreneurs fuirent ostensiblement vers de tristes villages de Belgique. Peu leur importe donc aujourd'hui leur image, pourtant principal ressort dans leur métier, face à l'expression de leur ras-le-bol. Lorsqu'un pays ne sait plus retenir ses enfants les plus méritants...

Mais revenons à notre sujet. Faut-il aider les plus pauvres à se loger ? Certainement oui ! C'est d'ailleurs ce que nous faisons tous depuis longtemps, dans nos diverses associations et en payant nos nombreuses taxes. Mais, pourquoi aider certains devient-il synonyme de punir et bloquer les autres, si ce n'est par idéologie ? Pour aider les plus pauvres à se loger, il faut utiliser l'impôt pour construire des logements subventionnés et pour verser des aides locatives temporaires. Quelle drôle d'idée de vouloir dissuader ceux des plus riches d'investir dans des logements locatifs en les effrayant sur la rentabilité et la liquidité de leur investissement. Quelle étrangeté de croire qu'un investisseur ne sait pas offrir son logement au juste prix du marché ? Et pourquoi prendre le risque de durablement perturber le marché en  faisant fuir les investisseurs et en accroissant la pénurie de logement ? Pourquoi ? Car nous sommes malheureusement dans une période ou l'idéologie prend le pas sur la raison.

Recours abusifs... suite

cour-de-cassation.jpgDans de précédents articles, nous traitions des recours abusifs et de leurs faibles sanctions ("Au recours, ils reviennent !", Les recours abusifs sont sanctionnables et Recours... suite et progessions ?).

Un récent arrêt de la Cour de Cassation vient peut-être d'introduire un biais pour dissuader à l'avenir les amateurs de recours à tous crins. En condamnant l'un d'eux à une très lourde sanction (près de 400 K€) et en ne retenant pas la qualification de recours vénal pour cette affaire (c'est à dire d'un recours s'apparentant à un chantage dans le but d'obtenir un paiement en échange de son retrait), la Cour lance un message fort. Il faudra peut-être réfléchir à deux fois désormais avant de se lancer dans ce type de croisade. A bon entendeur...

http://www.localtis.info/cs/ContentServer?pagename=Localtis/LOCActu/ArticleActualite&jid=1250264333617&cid=1250264331558

 

 

Paradoxe, vraiment ?

imagescap4twqg.jpgLa presse s’émeut, depuis quelques temps déjà, d’un soit disant paradoxe : Les taux des prêts immobiliers sont bas, en baisse même et pourtant, le nombre de demandes de crédits s’effondre et avec lui, celui des projets d’acquisition immobilière.

Les Echos : "Crédits immobiliers : la chute se poursuit malgré les taux bas"

Ce paradoxe n’en est pas un. Les banques cherchent des clients et le vecteur historique de cette quête est le crédit immobilier. Les clients, eux, sont inquiets et redoutent les mesures restrictives prises par le gouvernement quant à l’investissement immobilier. Ils retardent leurs projets d’acquisition, donc d’emprunts… et les taux baissent.

Loi de finance 2013 pour l'immobilier ?

resort-amboise-52.jpgLa loi de finance 2013 a donc été présentée au conseil des ministres.

 Le secteur de l'immobilier souffre, de façon chronique, des systématiques bouleversements imposés par les élus. C’est plus spécifiquement le cas lors des alternances politiques, comme aujourd'hui. Les raisons de ces bouleversements cycliques sont souvent bien éloignées des attentes du marché, des nécessités économiques ou même des souhaits de justice fiscale et répondent plutôt à des contingences idéologiques, voire clientélistes.

C’est bien dommage. L’investisseur qui est le moteur du développement immobilier a besoin de temps et de sérénité. Il doit être rassuré par la pérennité des lois et des règles financières et fiscales. Il ne doit surtout pas craindre de voir son travail – Oui ! Il travaille, lui aussi – ruiné par l’arbitraire d’une décision politique. Les risques « naturels », qu’il doit assumer, sont déjà très grands. A ce titre et pour ne citer que celui-là en exemple, l’impact des crises sur ses locataires le conduit à assumer des baisses de loyers, donc des remises en cause inopinées de son plan de financement, de sa rentabilité et donc de la rémunération de son investissement, soit la juste rémunération du fruit de son travail.

Or, nous constatons aujourd’hui  une fuite dramatique des investisseurs immobiliers.

Les « petits investisseurs », soit les particuliers, sont découragés par les diminutions des avantages fiscaux. Il faut comprendre que ces avantages ne sont pas des privilèges de riches, mais des compensations légitimes offertes aux particuliers par rapport aux entreprises, dans le domaine de l’investissement immobilier. En effet, là où une entreprise peut amortir, donc défiscaliser son investissement,  il n’est que justice de prévoir qu’il en soit de même pour le particulier… sauf si, par idéologie, on ne souhaite pas que le particulier investisse. On voit là que l’intérêt idéologique d’élus – On n’aime pas le riche, donc le propriétaire par rapport au locataire par exemple, sans réfléchir car lequel des deux est finalement le plus riche ? Car sauf erreur, ce n’est pas le statut qui fait la fortune – participe à l’instabilité du marché et à la fuite de ceux qui pourraient produire les bâtiments nécessaires à l’économie. Pour le logement, on notera d’ailleurs que la protection excessive du locataire – là encore pour respecter la sacro-sainte règle ci-dessus énoncée – rend déjà le marché peu fluide et plombe la rentabilité de l’investissement. D’ailleurs, les effets pervers des lois excessivement protectives du pseudo « faible locataire » se retournent contre lui. C’est ainsi que la réponse des investisseurs privés prend actuellement la forme du développement des acquisitions en meublés, dont les baux sont bien plus souples. Les besoins de logements meublés sont-ils réels, ou l’inutile jacobinisme imposé au marché de l’immobilier de logement nu est-il la cause du développement des biens meublés ? Est-ce bien le rôle de l’investisseur particulier de produire des nécessaires logements hors marché, HLM ou autres, c'est-à-dire de lui imposer ce que l’Etat impécunieux ne peut plus faire : perdre encore de l’argent pour loger les pauvres ? Ses impôts ne sont-ils pas là déjà pour ça ?

Les « gros investisseurs », soit les foncières ou autres, ont aussi déserté le marché. Pour preuve, il suffit d’entendre le gouvernement, paniqué face à ses objectifs illusoires de construction, envisager aujourd’hui de forcer les compagnies d’assurance à investir dans ce secteur. Voilà bien un  vœu voué à l’échec. A-t-on déjà vu, en dehors des succès magnifiques de l’URSS de la grande époque, des entreprises obéir à l’Etat et produire à perte ?

Voilà donc une nouvelle loi de finance (PLF 2013 : les premières mesures - Business-Immo) qui, chacun en jugera, illustre ce triste constat et fait que l’immobilier va ainsi, tristement d’alternance en alternance, jusqu’à… ce qu’il n’aille plus du tout. Ce serait bien triste pour nous tous car l’activité immobilière, avec sa conséquence immédiate de construction est le premier employeur de France. Et peut-être pourrions-nous penser aussi à ne pas inutilement creuser le chômage.

La "reprise" est bien loin

Depuis début 2009, nous autres, professionnels de l'immobilier, savons que cette crise - aujourd'hui dite immobilière, mais financière en réalité - est loin d'être à son terme.
Lorsque vos clients n'ont plus de crédits et que sans eux, il ne peuvent pas acheter vos produits...
Lorsque votre entreprise n'a plus de crédit, car les banques, soudainement "vertueuses", ne financent plus l'immobilier qui a pourtant fait leur fortune passée...
Lorsque les nouveaux élus développent une politique pour décourager les investisseurs privés dans l'immobilier car le "capitalisme" n'est plus en mode...

http://lexpansion.lexpress.fr/economie/les-credits-immobiliers-en-chute-libre-au-premier-semestre_317759.html?xtor=EPR-237-%5bXPN_11h%5d-20120724--73770305@210859736-20120724112305

Recours... suite et progessions ?

En complément de nos publications précédentes sur les recours, "Au recours, ils reviennent !" et Les recours abusifs sont sanctionnables, ci-dessous, une information du jour ouvrant la porte à quelques espoirs quant à l'évolution de la jurisprudence et la sensibilisation consécutive des risques que prennent les auteurs des contestations abusives : http://www.businessimmo.com/contents/21213/recours-contre-le-projet-hermitage-une-association-condamnee-a-payer-600-000

On notera cependant, à la lecture de l'article, que ces "victoires" juridiques sont de bien faibles consolations pour les promoteurs injustements assignés. A suivre, donc.

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