Promoteur immobilier : Créateur - Chef d'orchestre

Promoteur immobilier, aussi appelé promoteur-constructeur : Voilà bien un métier méconnu et sujet de toutes sortes de fantasmes. Est-ce la caricature de l'adorable chanson de Jacques Dutronc "Le Petit Jardin" qui suscite dans l'inconscient collectif, l'image du promoteur avide, détruisant la belle nature ? Est-ce parce que les activités immobilières nécessitent d'importantes sommes d'argent qu'elles créent toutes sortes de fantasmes, voire de jalousies ? Est-ce parce que l'acquéreur immobilier particulier, s'est endetté sur de longues années qu'apeuré au moindre petit souci, il y voit souvent un défaut majeur relevant de la malfaçon, voire d'une tromperie ? Sans doute est-ce un peu tout cela , mêlé cependant à une vrai méconnaissance de ce beau métier.

En réalité, le promoteur immobilier est indispensable, essentiel à l'acte de construire, en étant d'abord à l'initiative du projet de construction, puis en devenant l'artisan, le coordinateur et le responsable tout au long de sa réalisation. Voilà pourquoi c'est un métier d'une grande noblesse car il est au service inconditionnel des Hommes, en façonnant pour longtemps leur habitat, leur lieu de travail, leur ville, leur vie. C'est aussi un métier terriblement contrôlé et encadré par toutes sortes de contraintes légales et financières, contrairement à l'imagerie populaire.
 
Compositeur, Producteur et Chef d'Orchestre
Le promoteur immobilier est essentiel dans l'acte de construire. Il est à la fois un compositeur et un chef d'orchestre.
Sur son site internet, la Fédération professionnelle des promoteurs évoque d'ailleurs ce métier comme celui d'un créateur.
Comme un créateur ou un compositeur, le promoteur développe son "œuvre" à partir d'une matière (une idée sur un terrain), dont il évalue le potentiel. Le promoteur, comme un créateur, est donc à l'initiative. Il développe en partant de son idée. D'ailleurs, avant que le terme de promoteur ne soit popularisé dans les années 1950 par Fernand Pouillon, on disait "monteur d'affaires immobilières". De même, on notera que les anglais disent "développeur immobilier".
Le promoteur mène au préalable un travail d'étude de faisabilité. Il éprouve son idée, vérifie la pertinence du terrain envisagé pour l'objet de sa construction. Cette vérification concerne la technique et l'urbanisme, mais aussi les conditions de marché relatives à l'usage économique qui sera fait du ou des immeubles futurs. Cette phase est cruciale car c'est le promoteur qui prend le risque financier de l'opération et à ce stade, il lui est essentiel de vérifier qu'il pourra vendre son produit, au grand public, à des investisseurs professionnels, à des banques pour le compte d'un client donné... L'expérience et le savoir-faire du promoteur sont donc essentiels. Juger de ces aspects au préalable et sachant que chaque opération immobilière, à la différence d'un processus industriel, est unique, ne s'invente pas. On comprend aussi l'importance pour le promoteur de pouvoir travailler dès ce stade initial, en équipe. Le promoteur a besoin dès l'origine, pour éprouver son idée, de questionner des partenaires, voire pour certains, de les impliquer financièrement : élus et fonctionnaires de l'urbanisme, architecte, notaire et avocat, commerciaux, banquiers, bureaux d'études techniques, entreprises de construction... Les relations que le promoteur aura pu développer par le passé avec eux est gage de succès.
 
S'il confirme son choix, le promoteur entre ensuite dans une phase assez longue de montage. C'est souvent à ce moment là que le public s'impatiente, doute de l'avancement du projet. C'est oublier que cette phase est toujours, et de plus en plus, longue, s'y trouvant de lourdes contraintes et délais urbanistiques et financiers en plus d'un travail important de la part du promoteur. Comme ont l'a vu plus haut, le promoteur a dût révéler son projet très en amont pour vérifier sa faisabilité. Et pour ceux qui l'on connu s'ouvre alors de longs mois où rien ne se passe sur le terrain.
Durant ces mois, le promoteur organise le financement de son opération. Ceci prend la forme de discussions avec les banques et autres organismes de caution et de garantie (cf. plus bas) et concerne aussi dès ce stade la recherche des premiers acquéreurs sous condition (la pré commercialisation). On comprend que pour ce faire, il faut avoir déjà bien avancé au plan technique et juridique, être pratiquement au stade du permis de construire, qui nécessite plusieurs mois de travail en interne puis d'études par les services de l'urbanisme. Il faut aussi avoir validé précisément le coût de l'opération et des travaux. Or comme signalé plus haut, le promoteur n'est pas un industriel, chaque opération est différente. A chaque fois donc, il doit recommencer tout le processus.
 
C'est à ce stade, que le promoteur, créateur ou compositeur, est devenu chef d'orchestre. Ce rôle va lui être dévolu jusqu'au terme de la réalisation et de la vente de l'opération. Durant la phase précédente, le promoteur chef d'orchestre aura composé son équipe (son orchestre) de partenaires variés (les musiciens) et désormais la réalisation peut commencer. L'orchestre est composé notamment de :
  • Architecte et autres maîtres d'œuvre,
  • Géomètre, sondeurs et bureaux d'études,
  • Notaire et avocat
  • Banquiers, assureurs et autres financiers,
  • Entreprises de construction,
  • Vendeurs,
  • Élus et fonctionnaires de l'urbanisme
Durant toute cette phase, le promoteur pilote sa réalisation et en particulier son budget. Car le promoteur n'est finalement pas seulement un chef d'orchestre. Il est aussi, tel un producteur de cinéma, celui qui prend totalement le risque financier. Jusque là, tout le travail du promoteur n'a pas été rémunéré. Les phases précédentes ont pu durer plusieurs années. Le travail qu'il a accompli et les sommes qu'il a pu avancer pour la réalisation, qu'on nomme les fonds propres, ne seront remboursés et rémunérés qu'à la toute fin de l'opération, lors de la vente des derniers m2, par la marge. Cette marge, qui fait tant fantasmer et suscite bien des jalousies, est en fait souvent une rémunération modeste, ramenée à la durée de l'opération et à ses risques.
 
Maître d'Ouvrage
Comme on l'a vu plus haut, le promoteur immobilier est tout à la fois un créateur, un chef d'orchestre et un producteur. Il est ce qu'on appelle dans la profession : le maître d'ouvrage. C'est un maitre d'ouvrage professionnel, habituel, à la différence d'un maitre d'ouvrage occasionnel. Un particulier qui ferait construire lui-même sa maison, coordonnant l'entière construction est par exemple aussi un maître d'ouvrage, mais occasionnel. Celui qui l'a fait, sait d'ailleurs combien il est, captivant certes, mais stressant, voire épuisant d'être maitre d'ouvrage. Et encore, la réalisation d'une maison est techniquement très simple. De même dans ce cas, l'architecte y prend souvent à sa charge, même si c'est non écrit, une partie des missions du maitre d'ouvrage. D'autre part, le client utilisateur est connu dès le debut et son financement assuré puisqu'il est le maitre d'ouvrage.
 
Au service des Hommes et en équipe
Le métier de promoteur est donc un métier d'équipe. Seul, il ne peut rien faire. Son rôle est justement de réunir des compétences de partenaires au service d'un projet qui devient commun, de susciter l'envie du projet chez tous les partenaires, puis de le fédérer l'équipe, de favoriser leur bonne intelligence de travail en commun pour permettre la réalisation de l'ouvrage.
Etre promoteur, c'est donc savoir travailler en équipe. Cette qualité est indispensable.
 
Une activité très encadrée et contrôlée
Cependant, contrairement à cette apparente autonomie dévolue au chef d'orchestre, il ne faut pas croire que le promoteur soit libre de ses mouvements, au contraire. C'est aussi une activité extrêment contrôlée sujette à de très nombreuses contraintes, développées au fil des années par le législateur. En cela, c'est un métier très différent de l'imagerie populaire. Ces contraintes ont bien sur un coût. Et il n'est pas rare que le montant des seuls travaux d'une opération immobilière ne représente pas plus de la moitié de son coût et donc de son prix de vente. Ceci crée d'ailleurs aussi nombre d'incompréhensions dans le grand public.
Même si son permis de consstruire est validé par les autorités, qu'il est obtenu, il peut encore être contesté par les tiers lors des procédures de recours. Il existe cependant une justice contre les recours abusifs.
Le promoteur devra ainsi souscrire de coûteuses assurances, les Dommage-Ouvrage, Constructeur Non Réalisateur ou Tous Risques Chantier. Celles-ci, obligatoires, sont un vrai avantage pour l'acquéreur par la suite en cas de défaut sur la construction.
En plus des assurances, la loi impose aussi au promoteur, la souscription de coûteuses cautions et garanties financières. En l'espèce, il doit garantir pour l'acquéreur, l'achèvement de l'immeuble, via la souscription d'une Garantie d'Achèvement. En plus, voire en double, il doit garantir les entreprises de leur marché de travaux, avec la Garantie de Paiement des Entreprises. Ces cautions s'ajoutent aux coûts financiers de l'opération qui sont souvent déjà très lourd.
Le promoteur ne peut pas librement décider de ses conditions de paiement. En l'espèce, si elles suivent l'avancement de la construction et sont contrôlées par l'architecte, elles sont, pour le logement, imposées et strictement encadrées par la loi.
De nombreuses autres contraintes légales se sont aussi imposées au fil des ans. Dans ce cadre se trouve l'obligation de recourir à des bureaux d'études spécialisés de Contrôle Technique mais aussi de Sécurité des Personnes. De même sont les lourdes contraintes en termes d'accessibilité des bâtiments aux handicapés.
A tout ceci s'ajoutent des coûts d'honoraires juridiques et de vente très importants, sans parler des taxes et autres impôts particulièrement lourds aussi.
 
Une variété de schéma d'intervention
Le métier de promoteur connait aussi une grande variété de types d'interventions. Si ses compétences sont vastes, elles conduisent aussi à s'exprimer sous différentes formes juridiques, fonctions de l'objet du programme immobilier, du donneur d'ordre et de bien d'autres contraintes. Le promoteur peut donc agir sous la forme d'un contrat de :
  • CPI (Contrat de Promotion Immobilière)
  • VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement)
  • MOD (Maître d'Ouvrage Délégué)
  • AMO (Assistant Maître d'Ouvrage).
En conclusion
Ce métier de promoteur immobilier, notre métier, est donc un noble et beau métier. Il est au cœur de votre vie, façonnant son cadre. Il nécessite de nombreuses compétences. Il est un métier d'équipe. Il est un métier d'Hommes.
Nous espérons qu'au fil de ce blog, vous en apprécierez toutes la complexité et la noblesse.

Définitions

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